房屋尚未完工，能否貸款購買？

近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快和人口增長(zhǎng)的壓力不斷增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱。然而，在這個(gè)蓬勃發(fā)展的行業(yè)中存在一個(gè)問題：有些購房者希望在樓盤還未竣工之前就進(jìn)行購買，并且需要通過銀行貸款支付。

對(duì)于這樣一種情況下是否可以辦理貸款并順利完成交易成為了廣大購房者關(guān)注焦點(diǎn)。本報(bào)記者深入調(diào)查采訪了相關(guān)專家、開發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)代表，試圖解答這個(gè)備受爭(zhēng)議的問題。

首先我們找到了一位知名律師事務(wù)所合伙人李明（化名），他表示根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，“預(yù)售”是指商品住宅項(xiàng)目建設(shè)單位與消費(fèi)者簽訂《商品住宅銷售(預(yù)約)合同》，向社會(huì)公示批準(zhǔn)文件后依法組織銷售活動(dòng)。“按揭”，則是指借用資金或物品作抵押擁有所有權(quán)等方式獲取貨物使用權(quán)或收取租賃回報(bào)等?！庇纱丝梢?，在目前中國境內(nèi)無論從立項(xiàng)開始施工階段至最終竣工階段，房屋開發(fā)商都是可以進(jìn)行預(yù)售的。

然而問題并不止于此。記者采訪了一位資深銀行信貸經(jīng)理王先生（化名），他表示，在購買尚未完工的房產(chǎn)時(shí)確實(shí)存在一定難度?！案鶕?jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，購買尚未完工的樓盤需要滿足兩個(gè)條件：首先，該項(xiàng)目必須已取得預(yù)售證；其次，借款人需提供擔(dān)保措施?！?王先生告訴我們說，“這種情況下銀行通常會(huì)要求借款人提供其他抵押物作為額外擔(dān)保，并且在放貸過程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估非常謹(jǐn)慎?！?br>
那么究竟能夠作為有效擔(dān)保呢？本報(bào)記者找到了多家知名金融機(jī)構(gòu)以及專業(yè)評(píng)估公司代表進(jìn)行咨詢。他們普遍認(rèn)同目前主流做法就是將正在建設(shè)或即將完成建設(shè)但還沒有交付使用權(quán)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登 記手續(xù)辦結(jié)等具備較高市場(chǎng)價(jià)值、有穩(wěn)固收入來源能力 的商品住宅當(dāng)成可接受合格標(biāo)準(zhǔn)范疇內(nèi), 用來申請(qǐng)按揭 貸款;同時(shí)也可以接受不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售合同作為擔(dān)保的方式。此外，還有一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)購房者個(gè)人信用評(píng)估要求較高，在征信良好、具備穩(wěn)定收入來源等方面表現(xiàn)優(yōu)秀的借款人也可享受少量或無需提供其他抵押物的貸款。

然而，并非所有銀行都愿意承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)。記者采訪了多家知名商業(yè)銀行以及城市農(nóng)村商業(yè)銀行，他們表示在辦理按揭貸款時(shí)通常會(huì)更加謹(jǐn)慎?！氨M管我們認(rèn)識(shí)到未來完工后該項(xiàng)目可能帶來增值效應(yīng)并且能夠支付相應(yīng)利息和本金償還, 但由于目前法規(guī)限制以及存在著一定開發(fā)風(fēng)險(xiǎn), 我們普遍需要額外資料證明甚至是第三方專業(yè)公司出具相關(guān)文件。”其中某位分析師告訴我們，“如果購買尚未竣工樓盤確實(shí)迫切需要貸款支持，則建議選擇那些已經(jīng)取得比較成熟大型地產(chǎn)企業(yè)推出的項(xiàng)目。”

除了以上問題之外，我國各地政府部門近年來陸續(xù)發(fā)布了涉及“商品住宅銷售管理”的系列法規(guī)和政策，對(duì)購房者貸款購買尚未完工的房產(chǎn)也提出了一些要求。例如，在某些地區(qū)，如果借款人需要通過銀行進(jìn)行按揭貸款支付，則必須滿足以下條件：首先是在簽訂《商品住宅銷售(預(yù)約)合同》之前已經(jīng)取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書”的開發(fā)商；其次是該項(xiàng)目所屬城市擁有良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及相關(guān)配套服務(wù)。

總結(jié)來看，雖然目前我國并無明確禁止購買尚未竣工樓盤，并且可以辦理相應(yīng)的貸款手續(xù)。但由于存在諸多風(fēng)險(xiǎn)以及各方面因素考量，如何選擇適合自己需謹(jǐn)慎決策?！拔覀兘ㄗh消費(fèi)者在選擇這類交易時(shí)務(wù)必仔細(xì)閱讀合同條款、咨詢專業(yè)律師意見，并充分評(píng)估個(gè)人還款能力。”李明律師告訴記者，“同時(shí)也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化流程、簡(jiǎn)化審批程序?！?br>
隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫和監(jiān)管部門加強(qiáng)調(diào)控, 信貸政策將會(huì)更為嚴(yán)格. 購買尚未完工的房屋是否能夠貸款購買也將受到更多關(guān)注。對(duì)于廣大購房者來說，選擇合適的時(shí)機(jī)和可靠的開發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)成為了至關(guān)重要的一環(huán)。這也提醒我們，在繁榮市場(chǎng)背后仍需謹(jǐn)慎行事，保護(hù)自身權(quán)益。