**特寫：公積金買房 貸款額度之爭**

在房地產(chǎn)市場中，購房者總是希望以最小的成本獲得最大的貸款，而公積金貸款，作為一項長期存在卻又時常受到爭議的貸款方式，其貸款額度問題也一直備受關注。那么，公積金貸款額度到底有多少？購房者能否利用公積金貸款實現(xiàn)“房致富”？

**公積金貸款額度：規(guī)則與現(xiàn)實**

在討論公積金貸款額度之前，有必要先了解公積金貸款的一些基本規(guī)則。

一般來說，公積金貸款額度由當?shù)刈》抗e金管理中心根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟水平、職工平均收入、房屋價格等因素確定，并會根據(jù)市場變化進行調(diào)整。目前，大多數(shù)城市實行的公積金貸款額度計算方法是“貸款額度=單繳職工（家庭）公積金賬戶余額+（職工月繳存額×12（月）)×倍數(shù)”。此處的“倍數(shù)”一般根據(jù)當?shù)胤績r水平確定，房價越高，倍數(shù)越大。

以某城市為例，當?shù)毓e金管理中心公布的2024年公積金貸款額度計算規(guī)則為：單繳職工貸款最高額度為50萬元，夫妻雙方貸款最高額度為100萬元。其中，單繳職工最高貸款額度計算方法為：賬戶余額+（職工月繳存額×12（月）)×3倍，以當?shù)刈罡咴吕U存額4243元計算，則單繳職工最高可貸167,252元；夫妻雙方最高貸款額度計算方法為：夫妻雙方賬戶余額+（夫妻雙方月繳存額×12（月）)×3倍，以當?shù)刈罡咴吕U存額4243元計算，則夫妻雙方最高可貸334,504元。

從以上規(guī)則可以看出，公積金貸款額度受繳存余額、月繳存額和當?shù)匾?guī)定的倍數(shù)三方面因素影響。然而，現(xiàn)實中購房者能貸到的額度往往低于計算結果。這是為什么呢？

**貸款額度“縮水”：購房者心頭之惑**

在實際操作中，購房者申請公積金貸款時，可能會遇到貸款額度“縮水”的情況。這主要受以下幾個因素影響：

- 貸款比例：公積金管理中心會對不同類型住房設定不同的貸款比例。例如，對購買首套自住房的，一般可貸額度為房價的70%；對購買二套自住房的，一般可貸額度為房價的40%。

- 還貸能力：公積金管理中心會根據(jù)借款人及配偶的還貸能力核定貸款額度。還貸能力主要包括借款人及配偶的月繳存額、其他債務情況、房產(chǎn)情況等。如果借款人及配偶的還貸能力不足，則貸款額度可能會被降低。

- 貸款期限：公積金貸款的期限一般不超過30年，年齡較大或臨近退休的借款人，其貸款期限會相應縮短，貸款額度也會降低。

- 當?shù)卣撸焊鞯毓e金管理中心會根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、公積金運行情況等因素制定具體政策。一些城市可能在計算公式的基礎上進一步降低可貸額度，或?qū)Σ糠秩后w實行差別化政策。

以一位購房者為例，其月繳存額為3000元，按照當?shù)匾?guī)定的3倍計算，可貸額度應為108,000元。但考慮到其購買的是二套房，貸款比例為40%，且其配偶有其他債務，最終核定的貸款額度可能只有60,000元。

貸款額度的“縮水”往往會打亂購房者的計劃，也成為許多購房者心頭之惑。他們不禁要問：公積金貸款額度到底由誰說了算？

**貸款額度之爭：多方利益博弈**

公積金貸款額度之爭，本質(zhì)上是多方利益博弈的結果。

首先，從購房者角度來看，公積金貸款具有利率低、還款壓力小、貸款年限長等優(yōu)勢，自然希望貸到更多的金額，減輕購房壓力。尤其是在房價高企的情況下，更高的貸款額度意味著更大的購房可能性。

其次，公積金管理中心作為貸款方，需要考慮資金安全和運營穩(wěn)定。在保證資金安全的前提下，公積金管理中心希望將資金貸給那些有穩(wěn)定收入、較高償還能力和良好信用記錄的群體，從而降低貸款風險。

再次，在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商也希望購房者的貸款額度越高越好，這樣可以帶動更多的購房需求，提升房產(chǎn)銷售業(yè)績。

而從政府角度來看，公積金貸款政策需要兼顧住房保障和資金安全。在鼓勵購房者使用公積金貸款的同時，也要防止過高的貸款額度導致資金風險，影響公積金制度的長期穩(wěn)定運行。

多方利益的博弈，使得公積金貸款額度成為一顆“燙手山芋”。如何在滿足購房者需求和保證資金安全之間找到平衡，成為一項長期的挑戰(zhàn)。

**貸款額度“松綁”：各方如何看待？**

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的變化和公眾需求的提高，一些城市開始調(diào)整公積金貸款政策，適當“松綁”貸款額度。

以某城市為例，2024年，該市住房公積金管理中心提高了公積金貸款額度，單繳職工貸款最高額度從40萬元提高到50萬元，夫妻雙方貸款最高額度從80萬元提高到100萬元。

貸款額度的“松綁”受到了各方不同的解讀。

購房者李女士表示：“提高貸款額度對我們來說是好事，意味著可以多貸款一些，減輕首付壓力。房價這么高，公積金貸款額度太少的話，很多人根本買不起房?！?br>
該市住房公積金管理中心相關負責人則表示：“提高貸款額度是結合我市實際情況作出的決策，目的是更好地滿足職工剛性住房需求，支持商品房市場更好地發(fā)展。同時，我們也加強了貸款風險管控，確保資金安全。”

該市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長張先生則認為：“公積金貸款額度的提高有利于提升市場活躍度，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有積極意義。但從開發(fā)商角度來看，購房者貸款額度提高意味著首付比例降低，可能會影響部分購房者的購房意愿，導致銷售周期延長?！?br>
**專家觀點：公積金貸款應回歸住房保障初心**

對于公積金貸款額度之爭，專家有著不同的看法。

經(jīng)濟學家王教授認為，公積金貸款額度之爭反映出當前房地產(chǎn)市場的矛盾：一邊是高企的房價和購房者的高杠桿，一邊是政府希望保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、防止系統(tǒng)性風險的努力。他建議，應理性看待公積金貸款額度，不宜過高，也不能過低，要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、公積金運行情況和購房者需求合理確定。

住房政策研究者李博士則表示，公積金貸款的本質(zhì)是住房保障，應回歸初心。她建議，應重點支持首套房剛需購房群體，對改善性需求和投資性需求可適當限制貸款額度。同時，應加強對借款人的風險評估，防范貸款風險。

房地產(chǎn)市場分析師張先生則提出，公積金貸款額度“一刀切”不合理，應根據(jù)不同城市、不同群體的情況實行差別化政策。他建議，熱點城市可適當提高貸款額度，滿足購房者需求；而對于三四線城市，則可適當降低貸款額度，防范房地產(chǎn)市場過熱和資金風險。

**尾聲：公積金貸款額度之爭任重道遠**

公積金貸款額度之爭，不僅關系到購房者的切身利益，也關系到公積金制度的長期穩(wěn)定運行。在房地產(chǎn)市場的起起伏伏中，如何在滿足購房者需求和保證資金安全之間找到平衡，仍是一項長期的挑戰(zhàn)。

專家建議，應以滿足剛需購房群體需求為核心，在保證資金安全的前提下，合理確定公積金貸款額度，并根據(jù)市場變化和公眾需求適時調(diào)整。同時，加強風險管控，防范系統(tǒng)性風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

公積金貸款額度之爭，任重道遠。