## 貸款利率新規(guī)：5年期基準調整 釋放哪些信號？

中國銀行業(yè)近期發(fā)布公告，將從2023年10月1日起，調整個人住房貸款利率政策，將5年期以上貸款市場報價利率(LPR)作為個人住房貸款利率定價的基準。這意味著什么？將產生哪些影響？對未來房貸利率走勢又有何啟示？

此次調整，簡而言之，就是房貸的“錨”，將由原本大多參照的5年期貸款基準利率，轉換成以5年期LPR為基準。這是中國利率市場化改革的重要一步，也將對房地產市場和個人的房貸產生深遠影響。

### 房貸利率的“錨”變了

首先，我們需要了解什么是LPR。LPR的中文名為“貸款市場報價利率”，是銀行給企業(yè)和個人貸款時參照的基準利率。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種，每月公布一次。與以往的貸款基準利率不同，LPR是由各銀行根據自身資金成本、市場供求等因素報價后計算得出的，能夠更好地反映市場實際情況。

自2019年8月LPR改革以來，1年期LPR已成為大多數貸款產品的定價基準，但房貸一直是一個特殊的存在。房貸利率此前主要參考的是全國統(tǒng)一的貸款基準利率，該基準利率已多年未變，而房貸的實際利率則是在基準利率的基礎上加點形成。

以一線城市為例，此前多數銀行的房貸利率是在5年期貸款基準利率(4.9%)的基礎上上浮10%(即4.9%×110%=5.39%)，二套房貸利率多在上浮15%(即4.9%×115%=5.635%)。

而此次調整后，房貸的“錨”變了，新發(fā)放的個人住房貸款利率將以5年期LPR為基準加點形成。

### 為何調整？

為何要調整房貸利率的定價基準？這主要與中國整體利率市場化改革的步伐有關。

自2019年8月LPR改革以來，1年期LPR已成為大多數貸款產品的定價基準，但房貸這一金融產品仍主要參考貸款基準利率，并未及時跟上改革步伐。此次調整，是落實利率市場化改革任務，更好地反映市場供求變化，提升利率傳導效率的重要一步。

同時，這也與當前房地產市場的狀況密切相關。近年來，中國房地產市場經歷了一輪深度調整，房價漲幅明顯放緩，部分城市甚至出現房價下跌。在這種情況下，房貸利率仍參考多年未變的貸款基準利率，已難以反映市場實際情況，需要及時調整，以更好地滿足購房者的需求，提振房地產市場信心。

此外，此次調整也是在借款人和銀行之間尋求一個平衡。在LPR改革前，銀行需要承擔貸款基準利率和實際貸款利率之間的利差，而改革后，借款人將承擔LPR和實際貸款利率之間的利差，銀行的利潤將得到保障，同時也可以激勵銀行降低實際貸款利率，讓利于民。

### 釋放哪些信號？

此次調整，釋放出多個重要信號。

首先，房貸利率市場化邁出關鍵一步。此次調整，意味著房貸利率將更加“隨行就市”，及時反映市場供求變化，這也是利率市場化改革邁出的關鍵一步。未來，房貸利率將更加靈活，有助于提升貨幣政策傳導效率，更好地滿足購房者需求。

其次，房貸利率有望進一步下行。5年期以上LPR自設立以來，一直保持下行態(tài)勢。2023年6月，5年期以上LPR為4.45%，較2019年8月的4.85%下降了0.4個百分點。此次調整后，房貸利率將更加貼近市場實際水平，有助于降低購房者成本，提振房地產市場信心。

再次，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此次調整，是房地產調控政策的一次重要轉變，體現了“因城施策”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控目標。在房價漲幅放緩甚至下跌的背景下，房貸利率的調整，有助于降低購房者成本，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，個人房貸負擔有望減輕。以貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款的房貸為例，如果房貸利率從5.39%降至5.3%，每月可減少月供約150元，總還款額可減少約5.4萬元。調整后，個人的房貸負擔將有所減輕，有助于提高居民消費意愿和能力。

### 未來房貸利率走勢如何？

此次調整，對未來房貸利率走勢將產生哪些影響？

總體來看，房貸利率有望繼續(xù)保持下行態(tài)勢。5年期以上LPR自設立以來一直保持下行，且當前房地產市場仍處于調整期，房貸利率仍有下調空間。同時，此次調整后，房貸利率定價“錨”變了，但加點幅度保持不變，有助于保持房貸利率水平的總體穩(wěn)定。

不過，房貸利率的下行空間有限，不宜對房貸利率過分期待。房貸利率的下行，主要取決于5年期以上LPR的走勢，而5年期以上LPR的下行空間受到多重因素制約。一方面，當前全球經濟復蘇不確定性較大，國內經濟下行壓力依然存在，貨幣政策整體基調仍以穩(wěn)健為主，LPR下行的空間有限。另一方面，房貸利率也需要考慮銀行的資金成本、風險溢價等因素，在確保銀行合理收益的前提下，房貸利率的下行空間將較為有限。

此外，不同城市、不同銀行的房貸利率水平可能出現差異。房貸利率仍將堅持“因城施策”，不同城市根據自身情況進行加點，因此不同城市房貸利率水平可能出現差異。同時，不同銀行在定價時考慮的因素不同，其房貸利率水平也可能存在一定的差異。

### 結語

此次房貸利率新規(guī)，是利率市場化改革的重要一步，也是房地產調控政策的一次重要轉變。房貸利率的“錨”變了，但加點幅度保持不變，體現了“穩(wěn)中求進”的改革思路。未來，房貸利率有望繼續(xù)保持下行態(tài)勢，但在確保銀行合理收益和控制系統(tǒng)性金融風險的前提下，房貸利率的下行空間有限，不宜過分期待。同時，在“房住不炒”的調控主基調下，房地產市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，個人的房貸負擔有望減輕，促進居民消費意愿和能力提升。