**商貸新政，個(gè)人商業(yè)用房貸款市場迎來變局**

在經(jīng)歷了多年的野蠻生長和監(jiān)管真空之后，個(gè)人商業(yè)用房貸款市場終于迎來了變局。日前，銀保監(jiān)會(huì)和人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），對(duì)包括個(gè)人商業(yè)用房貸款在內(nèi)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了全面規(guī)范，在貸款期限、貸款比例、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面做出了明確規(guī)定。這意味著曾經(jīng)一度被熱炒的個(gè)人商業(yè)用房貸款將迎來全新的監(jiān)管時(shí)代，在規(guī)范經(jīng)營、防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也有利于維護(hù)貸款市場的健康發(fā)展。

《通知》的發(fā)布，是對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款這一長期以來處于監(jiān)管灰色地帶的業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范的重要舉措。個(gè)人商業(yè)用FreqLoan，是指個(gè)人購買商用房、公寓、商住兩用房等非住宅類房產(chǎn)時(shí)向銀行申請(qǐng)的貸款。與個(gè)人住房貸款不同，個(gè)人商業(yè)用房貸款的利率一般高于居民住房貸款利率，且貸款期限較短，貸款比例也較低。

在過去很長一段時(shí)間里，個(gè)人商業(yè)用房貸款一直處于監(jiān)管的灰色地帶。一方面，由于商業(yè)用房不屬于居民住房，因此不受到個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策限制，貸款人可以獲得更高的貸款額度和更長的貸款期限；另一方面，商業(yè)用房的貸款風(fēng)險(xiǎn)也更高，一旦房產(chǎn)價(jià)值下跌或貸款人出現(xiàn)還款困難，銀行將面臨更高的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

在這種情況下，一些銀行對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)趨之若鶩，甚至出現(xiàn)了一些違規(guī)操作，如貸款比例過高、貸款期限過長、貸款利率過低等，加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)隱患。與此同時(shí)，一些炒房者也盯上了這一市場，通過個(gè)人商業(yè)用房貸款來實(shí)現(xiàn)投資炒房的目的，進(jìn)一步推高了房價(jià)，加大了房地產(chǎn)市場的泡沫。

此次《通知》的發(fā)布，正是為了規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款市場，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。根據(jù)《通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款金額應(yīng)與抵押物價(jià)值相適應(yīng)，不得高于抵押物評(píng)估價(jià)值或銀行授信額度，貸款期限不得超過25年，最長可延至30年。同時(shí)，對(duì)貸款比例也進(jìn)行了明確規(guī)定，要求個(gè)人商業(yè)用房貸款的貸款比例不得低于50%。

這意味著，個(gè)人商業(yè)用房貸款的貸款期限將大幅縮短，貸款比例也將提高，貸款人將需要承擔(dān)更高的還款壓力。以一套價(jià)值100萬元的商用房為例，按照之前的規(guī)定，貸款人可以申請(qǐng)70%的貸款比例，貸款金額為70萬元，貸款期限為30年。而按照《通知》的要求，貸款比例不得低于50%，貸款金額最高為50萬元，貸款期限縮短至25年。貸款人的月供將從之前的2300元左右增加到3500元左右，還款壓力明顯增大。

《通知》還要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格審查貸款人的償債能力和信用狀況，加強(qiáng)對(duì)貸款資金用途的審查和監(jiān)控，防止貸款資金挪作他用。同時(shí)，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立健全個(gè)人商業(yè)用房貸款的內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)員工行為管理，防止員工利用貸款審批的便利條件謀取不正當(dāng)利益。

《通知》的發(fā)布，將對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款市場帶來深遠(yuǎn)影響。一方面，將有效規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。通過縮短貸款期限、提高貸款比例、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等措施，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將更加審慎地對(duì)待個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)，貸款人也將更加理性地對(duì)待商業(yè)用房投資，從根本上防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，將有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在過去，一些炒房者通過個(gè)人商業(yè)用房貸款來實(shí)現(xiàn)投資炒房的目的，推高了房價(jià)，加大了房地產(chǎn)泡沫。此次《通知》的發(fā)布，將增加炒房者的資金成本，打擊炒房者的投機(jī)行為，有利于穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

此外，《通知》還將促進(jìn)個(gè)人商業(yè)用房貸款市場的規(guī)范發(fā)展。在《通知》發(fā)布之前，個(gè)人商業(yè)用房貸款市場一直處于無序競爭的狀態(tài)，一些銀行通過降低貸款門檻、延長貸款期限等方式來吸引貸款人，導(dǎo)致市場亂象頻出。此次《通知》的發(fā)布，將統(tǒng)一市場標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范市場行為，有利于個(gè)人商業(yè)用房貸款市場的長期健康發(fā)展。

當(dāng)然，我們也需要看到，《通知》的發(fā)布可能會(huì)對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款市場造成一定沖擊。在《通知》發(fā)布之后，一些貸款人可能會(huì)出現(xiàn)還款困難，銀行也將面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)壓力。因此，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)需要做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，加強(qiáng)對(duì)存量貸款的排查和處置，防止風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生。

同時(shí)，個(gè)人商業(yè)用房貸款市場的規(guī)范發(fā)展，也需要其他配套政策的支持。個(gè)人商業(yè)用房貸款市場的亂象，不僅僅是銀行的責(zé)任，也與房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)、地方政府和開發(fā)商的推波助瀾等因素密切相關(guān)。因此，要真正實(shí)現(xiàn)個(gè)人商業(yè)用房貸款市場的健康發(fā)展，還需要其他部門的政策支持和配合，共同維護(hù)好房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定。

總體來看，《通知》的發(fā)布，是個(gè)人商業(yè)用房貸款市場規(guī)范發(fā)展的重要一步，將有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。個(gè)人商業(yè)用房貸款市場將迎來全新的監(jiān)管時(shí)代，貸款人也將更加理性地對(duì)待商業(yè)用房投資。讓我們期待個(gè)人商業(yè)用房貸款市場能朝著更加規(guī)范、有序、健康的方向發(fā)展！