近日，備受關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托(REITs)基金行業(yè)即將迎來一次重大變革。據(jù)悉，2022年將是REITs市場(chǎng)走向成熟和規(guī)范化的關(guān)鍵之年。各路投資者紛紛聚焦于這個(gè)頗具潛力的新興市場(chǎng)，并期待著未來幾個(gè)月內(nèi)該行業(yè)所帶來的豐厚回報(bào)。

作為一種以集合式方式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理并通過證券交易所公開發(fā)售份額給廣大投資者參與盈利分配的理財(cái)工具，REITs在全球范圍內(nèi)已經(jīng)取得了巨大成功。然而，在中國(guó)國(guó)內(nèi)尤其是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代背景下出現(xiàn)時(shí)間相對(duì)較晚，并存在監(jiān)管政策及法律框架等方面上限制問題。

隨著我國(guó)去杠桿政策逐漸收緊、樓市調(diào)控趨勢(shì)明顯加強(qiáng)等因素推動(dòng)下, REITS 基金正處于快速增長(zhǎng)期.根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 僅2019-2020兩年間就有超過100只REITS產(chǎn)品獲得立項(xiàng)或募集完成.然而, 由于監(jiān)管政策的不完善以及市場(chǎng)投資者對(duì)REITS了解程度較低等原因，仍有一定規(guī)模的基金尚未曝光。

據(jù)悉，在2022年之前，這些未曝光的REITs基金將陸續(xù)亮相。眾多機(jī)構(gòu)和公司已經(jīng)開始積極準(zhǔn)備相關(guān)工作，并且計(jì)劃在接下來數(shù)月內(nèi)公布他們所管理的新產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)、法律環(huán)境逐漸健全和投資者教育力度加大，中國(guó)REITs行業(yè)勢(shì)必會(huì)呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中最受關(guān)注的是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中心城區(qū)核心寫字樓、購物中心等具有穩(wěn)定收益能力與高價(jià)值成長(zhǎng)性特點(diǎn)并符合國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向需求類型項(xiàng)目。

除此之外，在社會(huì)老齡化趨勢(shì)明顯提升背景下，“醫(yī)療+養(yǎng)老”類別也備受重視。近年來我國(guó)醫(yī)療服務(wù)體系改革持續(xù)推進(jìn), 包括高端民營(yíng)醫(yī)院集團(tuán)(含診斷、治療) 的成立或上市; 社區(qū)康復(fù)護(hù)理中心、老年護(hù)理機(jī)構(gòu)等康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速擴(kuò)張. 這些醫(yī)療與養(yǎng)老領(lǐng)域REITs基金將成為另一大投資亮點(diǎn)。

然而，值得注意的是，盡管REITs市場(chǎng)前景廣闊，但仍存在著不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)。首先，在目前監(jiān)管政策相對(duì)較松散情況下, 有可能出現(xiàn)低質(zhì)量項(xiàng)目和管理混亂問題；其次，“土地制度”、“物權(quán)法”的完善程度及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策落地具體細(xì)則也需要進(jìn)一步明確；此外，由于該行業(yè)在國(guó)內(nèi)剛起步并且缺少經(jīng)驗(yàn)積累, 投資者對(duì)于如何選擇合適的產(chǎn)品以及了解基本面分析方法方面知識(shí)水平普遍偏低.

針對(duì)這些懸而未決的問題和挑戰(zhàn)，《證券法》修訂工作已經(jīng)啟動(dòng)，并預(yù)計(jì)將會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管力度、規(guī)范市場(chǎng)秩序。同時(shí)各級(jí)政府部門正在推進(jìn)立項(xiàng)審批流程簡(jiǎn)化改革建設(shè)之余更重要關(guān)注后期運(yùn)營(yíng)過程中事實(shí)性調(diào)查能力提升; 同時(shí)中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式宣布全球最大 REITS 基金賽富全球 REITs ETF 將于近期上市，為投資者提供了更多參與REITS行業(yè)的機(jī)會(huì)。

綜合來看, 2022年將是中國(guó)REITs基金發(fā)展迎來重要窗口. 隨著相關(guān)政策逐步完善和監(jiān)管力度加強(qiáng)，這一新興領(lǐng)域有望成為各類投資者布局房地產(chǎn)市場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)增值的熱門選擇。然而，在進(jìn)入該市場(chǎng)之前，投資者需要對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行評(píng)估，并認(rèn)真研究每個(gè)項(xiàng)目所涉及的法律、稅收等方面問題。只有在足夠理解并做好準(zhǔn)備后，才能抓住眼下難得的機(jī)遇且取得可觀回報(bào)。