近年來，隨著人們對于購房需求的不斷增加，房屋貸款成為了大多數(shù)家庭實現(xiàn)住房夢想的重要途徑。然而，在眾多種類繁多的貸款產(chǎn)品中，如何選擇最適合自己情況的方案一直是一個令人頭疼和困惑的問題。

在這個背景下，越來越多購房者開始關(guān)注并嘗試使用公積金與商業(yè)貸款相結(jié)合進(jìn)行還款。這種組合方式不僅能夠充分利用公積金優(yōu)勢，并且可以靈活調(diào)整還款期限和額度等因素以滿足個人資金需求。

那么究竟如何計算出最優(yōu)化、最經(jīng)濟(jì)有效率地進(jìn)行公積金與商業(yè)貸款組合呢？筆者特此展開深入探討。

首先需要明確兩種類型債務(wù)之間存在本息比例上有所區(qū)別。根據(jù)國家政策規(guī)定, 公積金賬戶只能支付到各項指標(biāo)(包括本息)總額中三分之二部份, 即按3:7或2.5:7.5 的比例劃歸至其它支出項目。而商業(yè)貸款則全額支付。

其次, 房屋購買者需要考慮自己的還款能力和偏好，根據(jù)個人情況選擇公積金與商業(yè)貸款的比例。一般來說，如果借款人有較高的工資收入，并且愿意承擔(dān)更多利息支出，則可以適當(dāng)增加商業(yè)貸款部分；相反，如果希望減輕壓力并降低月供金額，則應(yīng)該提升公積金賬戶在總體債務(wù)中所占比重。

第三，在進(jìn)行組合計算時，需要綜合考慮兩種類型貸款不同期限、利率以及各項費用等因素。例如：若將30年期固定利率為5% 的商業(yè)貸款150萬元與30年期3.25% 優(yōu)惠利率下最大可申請到40萬元公積金按揭組成抵押物價值190萬房產(chǎn)作對照：

1) 全額使用公積金方式：
- 計算結(jié)果顯示每月需還本息共約4867元。
2) 商業(yè)+ 公積金（6:4）混搭方式：
- 根據(jù)以上數(shù)據(jù)推導(dǎo)得知此方案下每月需付本息約5699元
3) 只采取紅色通道快速審批(僅注銷信用證明):
- 每月需付本息約5667元。

通過對比可以看出，使用公積金與商業(yè)貸款混搭方式還款相較于全額采用公積金或者紅色通道快速審批的方案，在每月償還金額上有所增加。但是由于提取公積金賬戶中資金無需支付利息和手續(xù)費等優(yōu)勢，整體成本仍然要低于單獨選擇商業(yè)貸款進(jìn)行購房。

此外, 對于不同年齡段人群而言也需要特別關(guān)注各自情況下的組合計算結(jié)果。例如：在35歲之前可全部采取紅色通道快速審批；36-45 歲期間則應(yīng)盡量減少銀行按揭部分以緩解經(jīng)濟(jì)壓力并降輕個稅支出; 而超過 46 歲后再次考慮將更多債務(wù)劃歸至商業(yè)抵押預(yù)留資格份額內(nèi)為宜.

最后值得一提的是，對于那些已經(jīng)擁有足夠首付款項且希望盡早清除債務(wù)負(fù)擔(dān)的購房者來說，則建議優(yōu)先選用“全額買斷” 或 “兩筆同時申請”的方式，并根據(jù)實際能力制定適當(dāng)還款策略。

總的來說，公積金與商業(yè)貸款的組合計算為購房者提供了更多選擇和靈活性。在制定還款方案時，借款人應(yīng)該充分考慮自身經(jīng)濟(jì)狀況、年齡段以及未來發(fā)展規(guī)劃等因素，并結(jié)合各項利率政策進(jìn)行綜合比較才能做出最優(yōu)化的決策。同時，在實際操作過程中也要注意咨詢專業(yè)人士或銀行機(jī)構(gòu)相關(guān)工作人員以獲取準(zhǔn)確信息和建議。

畢竟, 購房是一件長期且重大影響家庭資產(chǎn)配置方式之事. 作好理性思考并找到適宜個體需求模式則可避開不少麻煩與風(fēng)險. 拉近屬于您夢想住所距離僅有一個步伐.