近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們對(duì)于購(gòu)房需求的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持火爆狀態(tài)。而在買房過(guò)程中最為重要且普遍存在的問(wèn)題就是如何選擇合適的貸款方式以及了解相關(guān)利率計(jì)算規(guī)則。其中，商業(yè)貸款作為主流貸款方式之一備受關(guān)注。

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在眾多省份當(dāng)中，浙江被認(rèn)為是一個(gè)擁有較高樓市繁榮度與活躍度指數(shù)的地區(qū)之一。然而，在這個(gè)充滿機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存、競(jìng)爭(zhēng)激烈且信息不對(duì)稱現(xiàn)象明顯突出的時(shí)代背景下,許多購(gòu)房者卻常常因缺少必要專業(yè)知識(shí)或誤導(dǎo)性信息而無(wú)法全面掌握自己所處環(huán)境，并可能錯(cuò)失良好投資機(jī)會(huì)。

那么究竟什么樣才能夠更好地理清頭緒呢？

首先我們需要從根本上弄清楚商業(yè)貸款到底是怎樣進(jìn)行利息計(jì)算和還款額確定等核心內(nèi)容方可深入分析其具體運(yùn)行原理。

首先值得注意：大部分銀行都會(huì)采用等額本息法進(jìn)行商業(yè)貸款的計(jì)算。所謂等額本息，即每月還款金額相同，由利息和本金組成。

其具體公式如下：

【1】每月償還總金額 = (貸款本金 × 月利率) / (1 - （1 + 月利率）^ (- 貸款期數(shù)))

在這個(gè)公式中，“貸款期數(shù)”指的是以“年”為單位，比如20年、30年；而“月利率”的大小則與銀行及時(shí)調(diào)整相關(guān)，并不固定?！?1 + 月利率)”表示多少倍于原來(lái)的錢；“(（- 貸 款期 數(shù)))" 表示幾次方運(yùn)算。

舉例說(shuō)明：小李先生申請(qǐng)了一筆50萬(wàn)元、25 年期限 的商業(yè)性房屋按揭貸
據(jù), 銀行給予他最優(yōu)惠的基礎(chǔ)上浮動(dòng)0.8%后, 最終確定了4.9%作為該項(xiàng)借?
記者通過(guò)以上公式得出: 小李先生成交首付500000元之后需要連帶支付:
[2] 第一個(gè)季度= [3] 償 還 利 息 [(500000*0.049/12)*(?+?)]= 【5】 總 共 應(yīng) 支 ?
持續(xù)追問(wèn)并掌握更多信息

然而，在實(shí)際操作過(guò)程當(dāng)中我們也常會(huì)發(fā)現(xiàn)，銀行并不總是透明地向客戶展示具體的計(jì)算細(xì)節(jié)。這給購(gòu)房者帶來(lái)了很大困擾。

在采訪過(guò)程中，一位曾經(jīng)申請(qǐng)商業(yè)貸款的小王先生表示：“我當(dāng)初辦理貸款時(shí)，并沒(méi)有詳細(xì)了解利率和還款方式等方面的信息。而且，在簽署合同時(shí)工作人員也沒(méi)有提供相關(guān)材料或進(jìn)行相應(yīng)說(shuō)明。”

對(duì)于此類問(wèn)題，浙江省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)專家指出，“根據(jù)《金融機(jī)構(gòu)個(gè)?住 房按揭 貸 款 試點(diǎn)管理暫行規(guī)定》第二十四條：‘除法律、政策另有規(guī)定外, 銀 行及其他金融機(jī)構(gòu)未經(jīng)借 型 同意不得擅自變更合同約 定 的 利 率’?！币虼?若遇到上述情況建議購(gòu)房者要求銀行提供相應(yīng)證據(jù)以確保自身權(quán)益。

與此同時(shí)，《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸新聞發(fā)布廳2015年6月2日（文號(hào)）:JYBZ No.1 [4] 可見(jiàn)最高有效期內(nèi)執(zhí)行優(yōu)惠利率】”，即使當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下基準(zhǔn)利率已經(jīng)發(fā)生變化，但對(duì)于在市場(chǎng)上貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不會(huì)影響其原有合同中規(guī)定的利率。

盡管如此，在實(shí)際操作過(guò)程當(dāng)中仍然需要謹(jǐn)慎處理。因?yàn)殂y行可能通過(guò)調(diào)整其他費(fèi)用或增加手續(xù)等方式間接提高還款額度，并從而獲得更多收益。

總結(jié)起來(lái), 對(duì)于廣大浙江地區(qū)準(zhǔn)備申請(qǐng)商業(yè)性按揭貸據(jù)、想要理清頭
緒了解相關(guān)計(jì)算公式以及運(yùn)作機(jī)制是非常必要且重要的。只有掌握足夠?qū)I(yè)知識(shí)和信息才能做出明智決策，并確保自身權(quán)益不受損害。
同時(shí)也呼吁金融監(jiān)管部門(mén)進(jìn)一步完善政策法規(guī)，推動(dòng)透明度與公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境建設(shè), 有效引導(dǎo)樓市走向穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展之路。