近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，中國各大城市的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。而作為全國重要經(jīng)濟(jì)中心之一的深圳，在這個(gè)領(lǐng)域更是備受矚目。然而，對(duì)于許多普通購房者來說，最頭疼、也最關(guān)鍵的問題就是如何獲取到首套住房貸款。

在過去幾年里，“限購”政策曾成為控制樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)以及遏制投機(jī)性購買力量增長所采取 的有效手段之一。但自2019年開始, 換屆后新上任副省級(jí)官員提出放松調(diào)控，并逐漸取消了部分限購政策。

那么，在當(dāng)前形勢(shì)下，在深圳申請(qǐng)首套住房貸款需要滿足哪些條件呢？銀行究竟根據(jù)怎樣 的規(guī)則進(jìn)行額度審批與利率定價(jià)？

筆者通過走訪數(shù)家知名銀行以及專門從事信用評(píng)估工作人員，搜集了相關(guān)資料并進(jìn)行整理 分析。以下將向讀者們?cè)敿?xì)介紹深圳首套住房貸款計(jì)算法則。

一、購房資格條件

根據(jù)目前的政策規(guī)定，申請(qǐng)者需符合以下幾個(gè)基本條件：

1. 年滿18周歲且具備完全民事行為能力；
2. 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，并連續(xù)工作至少6個(gè)月以上；
3. 沒有其他擔(dān)?；騻鶆?wù)存在于銀行系統(tǒng)中；
4. 首次購買商品住宅并在當(dāng)?shù)責(zé)o產(chǎn)權(quán)記錄（即沒有名下任何不動(dòng)產(chǎn)）；

二、額度審批步驟與流程

對(duì)于首套住房貸款而言，其額度審批主要分為兩個(gè)環(huán)節(jié)：預(yù)授信和正式放款。其中，在進(jìn)行 正式放款之前需要先完成預(yù)授信階段。

1. 預(yù)授信
在此階段，申請(qǐng)人需要向所選擇的銀行提交相關(guān)材料以供初步審核。常見的必備文件包括身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明等。同時(shí)還需提供近期三到六個(gè)月 的工資單及繳納社會(huì)保險(xiǎn)公積金情況等經(jīng)濟(jì)狀況證明。

根據(jù)多位專家介紹, 不同銀行針對(duì)客戶群體設(shè)置了不同的貸款額度上限。通常情況下，首套 房貸款總額不得超過購房合同金額的80%，而按揭部分則為70%左右。

2. 正式放款
如果預(yù)授信階段順利通過并滿足銀行對(duì)申請(qǐng)人資格要求，則進(jìn)入正式放款流程。此時(shí), 申請(qǐng) 者需要向銀行提供更詳細(xì)且全面的材料，包括但不限于購房合同、收入證明以及還清其他借貸 的相關(guān)證據(jù)等。

三、利率定價(jià)規(guī)則

在深圳地區(qū)，各家商業(yè)銀行都有自己獨(dú)特的利率定價(jià)體系和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。一般來說, 首套住宅 貸款會(huì)比二手房或非普通住宅（如寫字樓）具備較優(yōu)惠條件。

1. 利率浮動(dòng)方式
目前大多數(shù)商業(yè)銀行采用LPR（Loan Prime Rate）加點(diǎn)形式進(jìn)行計(jì)算，并根據(jù)客戶個(gè)人征信 狀況與經(jīng)濟(jì)能力給予相應(yīng)折扣或加點(diǎn)調(diào)整。

2. 利率水平參考值
根據(jù)市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)公布數(shù)據(jù)顯示，在2020年底至今期間內(nèi)，深圳地區(qū)首套住房貸款平均利率 為4.65%左右。

四、其他注意事項(xiàng)

1. 還款方式
根據(jù)個(gè)人偏好和經(jīng)濟(jì)能力，購房者可以選擇等額本金還是等額本息的還款方式。前者每月固 定金額，在借期內(nèi)逐漸減少；后者則保持相同的月供水平。

2. 額度調(diào)整與續(xù)貸問題
若在首套住房貸款期滿后需要進(jìn)行二次提取或增加額度，則需重新提交相關(guān)材料并按當(dāng)時(shí)政 策規(guī)定辦理手續(xù)。

3. 提前還貸及罰息問題
對(duì)于有意向提早清楚部分甚至全部剩余欠款的客戶而言, 可以根據(jù)合同約定主動(dòng)咨詢銀行方面 關(guān)于違約金或其他費(fèi)用情況，并盡量避免產(chǎn)生不必要損失。

總結(jié)起來，深圳市場中獲取首套住房貸款雖然存在一些限制條件，但隨著近年來對(duì)樓市 調(diào)控政策放松程度越發(fā)明顯, 普通購房群體依然具備較高獲得成功概率。因此，在選購物業(yè)之 前建議廣大置業(yè)顧問應(yīng)仔細(xì)了解各個(gè)銀行貸款政策，并提前準(zhǔn)備好相關(guān)材料以節(jié)省時(shí)間。