# 提前還貸，值不值？——購房者的“還貸之殤”

## 引言：

房貸，像是購房者肩上一副沉重的擔(dān)子，壓得他們喘不過氣來。每月一還，如泰山壓頂，令人心驚膽戰(zhàn)。于是，一些人開始考慮提前還貸，希望早日擺脫這副擔(dān)子。但提前還貸，真的劃算嗎？這副擔(dān)子，是否值得提早卸下？

我們將從多角度剖析提前還貸背后的利與弊，探討在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景下，購房者該如何做出明智的選擇，以期減輕還貸壓力，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。

## 正文：

### 一、提前還貸，究竟值不值？

值與不值，是一個(gè)見仁見智的問題，但若從理性角度分析，提前還貸，在多數(shù)情況下，是值當(dāng)?shù)摹?br>
#### （一）利率的博弈

提前還貸，首先要考慮的是利率。在多數(shù)情況下，房貸的利率要高于銀行存款利率，也高于一些理財(cái)產(chǎn)品的收益率。因此，如果有閑置資金，提前還貸可以節(jié)省貸款利息支出，相當(dāng)于以較低的成本提前“贖回”了自己的房產(chǎn)。

以一筆 200 萬，貸款 15 年，等額本息，年利率 5% 的房貸為例，若在貸款第 5 年時(shí)，有 50 萬的閑置資金，可以選擇存銀行，也可以選擇提前還貸。若選擇存銀行，以當(dāng)前一年期存款基準(zhǔn)利率 1.75% 計(jì)算，一年可得利息約為 8750 元；而若選擇提前還貸，則剩余 10 年的總利息支出可減少約 17.8 萬。很明顯，提前還貸更劃算。

但需要注意的是，這筆賬的計(jì)算前提是沒有其他投資渠道能帶來高于房貸利率的穩(wěn)定收益。如果購房者有能力將這筆資金投入到高回報(bào)的投資項(xiàng)目中，那么提前還貸可能就不那么劃算了。

#### （二）時(shí)間的考量

提前還貸，也是對(duì)時(shí)間價(jià)值的考量。

仍以上述例子為例，若選擇存銀行，那么 50 萬的本金和利息，在一年后仍是 50 萬出頭；但若選擇提前還貸，則相當(dāng)于將這 50 萬，以房貸利率作為年化收益率，提前投資了 10 年，10 年后，這筆資金已經(jīng)變成了約 87 萬。

從這個(gè)角度看，提前還貸，是抓住了時(shí)間的尾巴，讓資金提前10年發(fā)揮了作用，實(shí)現(xiàn)了時(shí)間價(jià)值的最大化。

#### （三）風(fēng)險(xiǎn)的比較

提前還貸，還涉及風(fēng)險(xiǎn)的比較。

銀行存款和理財(cái)產(chǎn)品，雖然收益可能低于房貸利率，但風(fēng)險(xiǎn)較低，基本上是穩(wěn)賺不賠的買賣；而投資其他項(xiàng)目，則可能面臨更高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是股市、基金等投資，收益不確定，甚至可能虧損。

因此，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型購房者來說，提前還貸，是將資金從高風(fēng)險(xiǎn)的投資中抽身，轉(zhuǎn)向低風(fēng)險(xiǎn)的“投資”（還貸），以較低的風(fēng)險(xiǎn)鎖定了穩(wěn)定的收益。

### 二、提前還貸，何時(shí)是好時(shí)機(jī)？

值不值，我們已經(jīng)分析了，那么何時(shí)是提前還貸的好時(shí)機(jī)呢？

#### （一）閑置資金充足時(shí)

提前還貸，需要購房者擁有充足的閑置資金。

閑置資金，是指除日常開支和緊急預(yù)備金之外，剩余的可用于投資的資金。購房者需要確保自己擁有足夠的資金來提前還貸，同時(shí)還要留有余地，以應(yīng)對(duì)突發(fā)事件或緊急情況。

如果購房者手頭資金緊張，甚至需要貸款來還貸，那么提前還貸可能就不那么明智了。
Multiplier effect

#### （二）貸款年限較長時(shí)

提前還貸，在貸款年限較長時(shí)更顯優(yōu)勢。

如前文所述，提前還貸，是抓住了時(shí)間的尾巴。因此，在貸款年限較長時(shí)，提前還貸可以縮短還款期限，盡早擺脫房貸的束縛。

仍以那筆 200 萬，貸款 15 年，等額本息，年利率 5% 的房貸為例，若在貸款第 5 年時(shí)，有 50 萬的閑置資金，選擇提前還貸，則剩余貸款年限縮短至約 7 年；而若在貸款第 10 年時(shí)再還，則剩余貸款年限仍縮短，但幅度不大，僅縮短至約 9 年。

因此，在貸款初期或中期，提前還貸的效果更為明顯。

#### （三）利率較高且無鎖定時(shí)

提前還貸，在貸款利率較高且沒有鎖定時(shí)，更加劃算。

目前，我國房貸利率以 LPR 為基準(zhǔn)。LPR 是貸款市場報(bào)價(jià)利率，每月公布一次，可升可降。在 LPR 下行時(shí)，若購房者已鎖定較高利率，則無法享受利率下調(diào)的紅利；而若未鎖定，則可以隨著 LPR 下行，減少利息支出。

因此，在貸款利率較高且沒有鎖定時(shí)，提前還貸可以最大化節(jié)省利息支出。

### 三、提前還貸，如何操作？

值不值，何時(shí)值，我們已經(jīng)分析了，那么如何操作呢？

#### （一）了解銀行政策

提前還貸，首先要了解貸款銀行的相關(guān)政策。不同銀行的提前還貸政策可能存在差異，購房者需要咨詢貸款銀行，了解還款的具體流程和要求。

一般情況下，購房者需要與銀行簽訂提前還款協(xié)議，并支付一定的手續(xù)費(fèi)。一些銀行可能對(duì)提前還款的次數(shù)和金額有要求，購房者需要仔細(xì)閱讀協(xié)議內(nèi)容，以免影響自己的權(quán)益。

#### （二）評(píng)估還款能力

提前還貸，需要評(píng)估自身的還款能力。購房者需要確保自己有能力在短時(shí)間內(nèi)籌集到一筆較大的資金，以完成提前還貸。

同時(shí)，購Multiplier effect 效應(yīng)需確保自己的收入來源穩(wěn)定，有能力應(yīng)對(duì)突發(fā)情況。如果購房者收入不穩(wěn)定，或有其他較大支出，那么提前還貸可能增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，需謹(jǐn)慎考慮。

#### （三）做好投資規(guī)劃

提前還貸，不等于不再投資。購房者需要做好投資規(guī)劃，確保提前還貸后仍有足夠的資金用于投資和日常開支。

購房者可以選擇一些較為穩(wěn)健的投資渠道，如銀行理財(cái)、國債、基金等，實(shí)現(xiàn)資金的保值增值，以應(yīng)對(duì)通貨膨脹和生活成本上升帶來的壓力。

## 結(jié)語：

提前還貸，值不值？這是一個(gè)需要綜合考慮的問題。購房者需要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況、風(fēng)險(xiǎn)偏好和投資規(guī)劃來做出明智的選擇。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景下，提前還貸，在多數(shù)情況下是劃算的，尤其是當(dāng)購房者擁有充足的閑置資金、貸款年限較長、利率較高且沒有鎖定時(shí)。但同時(shí)，購房者也需謹(jǐn)慎評(píng)估還款能力和投資規(guī)劃，確保提前還貸后仍能保持穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況和生活質(zhì)量。

希望這篇報(bào)道能幫助購房者理性看待提前還貸，做出最適合自己的選擇，早日實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由和生活自由。