# 房貸計(jì)算有妙招，等額本息有玄機(jī)

在房屋貸款的還款方式中，等額本息無(wú)疑是當(dāng)前最 commonly used 的方式。它每月還款數(shù)額不變，簡(jiǎn)單方便，讓不少貸款者青睞。但等額本息也并非完美無(wú)缺，其中暗藏的“玄機(jī)”你了解嗎？

## 等額本息：月供固定，利息負(fù)擔(dān)大

等額本息，是指貸款人在還款期內(nèi)，每月以相等的額度，向銀行還款。這種還款方式，有固定的月供，對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)，能明確知道每月的還款額，方便安排資金流。

但等額本息也存在明顯的“玄機(jī)”，那就是利息負(fù)擔(dān)大。在貸款初期，貸款人每月還款中，用于償還本金的比例很低，大部分都是償還利息。隨著還款的進(jìn)行，償還本金的比例才會(huì)逐漸提高。

以一筆 100 萬(wàn)，貸款 20 年，年利率 5% 的房貸為例，在等額本息還款法下，貸款人前 5 年的還款總額將近 40 萬(wàn)，但這 5 年里，用于償還本金的還不到 10 萬(wàn)，其余的 30 萬(wàn)都是利息。也就是說(shuō)，在貸款前半段，貸款人承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)非常大。

## 等額本金：前期還款壓力大，后期逐漸減輕

與等額本息不同，等額本金是每月償還固定的本金，加上剩余本金產(chǎn)生的利息。這種還款方式，在貸款初期，貸款人每月要償還的本息會(huì)比較多，但隨著還款的進(jìn)行，每月還款額會(huì)逐漸減少。

仍以上面的房貸為例，在等額本金還款法下，貸款人第一個(gè)月的還款額將近 6 萬(wàn)，但其中本金和利息各占一半。隨著時(shí)間的推移，貸款人的還款額會(huì)越來(lái)越少，在還款的最后幾個(gè)月，每月還款額可能只剩下幾百元。

從總的還款金額來(lái)看，等額本金的總還款額會(huì)比等額本息少很多。在上述房貸中，采用等額本金還款法，20 年總的還款金額大約是 150 萬(wàn)，而等額本息則要多出近 30 萬(wàn)。

## 等額本息的“玄機(jī)”：月供不等于平均還款額

等額本息還款法雖然月供固定，但這并不意味著貸款人平均每月的還款額就是這個(gè)數(shù)額。因?yàn)樵诘阮~本息還款法中，每月還款額雖然相同，但其中本金和利息的分配比例卻在不斷變化，在貸款初期，每月還款中用于償還本金的比例很低，大部分都是償還利息。

這意味著，如果貸款人在貸款初期，就想償還一部分本金，來(lái)減少利息負(fù)擔(dān)，那么直接將等額本息的月供金額還給銀行是沒(méi)有效果的。因?yàn)殂y行計(jì)算利息，是根據(jù)當(dāng)前的本金余額來(lái)計(jì)算的，如果本金沒(méi)有減少，那么利息還是會(huì)按照原來(lái)的比例來(lái)收取。

因此，如果貸款人想在貸款初期，就減少利息負(fù)擔(dān)，需要采用等額本金還，或者在等額本息的基礎(chǔ)上，額外多還本金。只有這樣，才能真正減少貸款人的利息負(fù)擔(dān)。

## 謹(jǐn)慎提前還貸，評(píng)估自身經(jīng)濟(jì)狀況

對(duì)于不少貸款人來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)狀況允許的情況下，往往會(huì)考慮提前還貸，來(lái)減少利息支出。但提前還貸并不總是劃算的，貸款人需要綜合評(píng)估自身的經(jīng)濟(jì)狀況，謹(jǐn)慎做出決定。

提前還貸，通常需要支付一定的違約金，這筆費(fèi)用可能會(huì)抵消部分提前還貸帶來(lái)的收益。此外，如果貸款人有其他投資渠道，可以獲得比房貸利率更高的收益，那么提前還貸可能并不劃算。

此外，貸款人還需要考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。如果將大部分資金用于提前還貸，可能會(huì)影響到家庭的日常開(kāi)支，或者影響到其他投資計(jì)劃，那么提前還貸可能也并不可取。

## 合理規(guī)劃，科學(xué)還貸

房貸還款，是購(gòu)房者的一項(xiàng)長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)規(guī)劃。購(gòu)房者需要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，合理規(guī)劃，選擇適合自己的還款方式，并做好資金安排。

如果購(gòu)房者選擇等額本息還款法，需要明白利息負(fù)擔(dān)較大的“玄機(jī)”，做好資金準(zhǔn)備。在貸款初期，如果有能力，可以考慮等額本金還款，或者在等額本息的基礎(chǔ)上，額外多還本金，來(lái)減少利息負(fù)擔(dān)。

此外，購(gòu)房者還需要做好長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)規(guī)劃，避免因收入變化，影響到還款計(jì)劃。如果有其他投資渠道，可以嘗試多元化的投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。

合理規(guī)劃，科學(xué)還貸，購(gòu)房者才能更好地安排自己的資金流，減輕還款壓力，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由?？茖W(xué)還貸，讓房貸成為購(gòu)房者的財(cái)富助力，而不是負(fù)擔(dān)。

以上就是關(guān)于等額本息還款法的“玄機(jī)”分析，希望能夠幫助貸款者更好地了解等額本息，合理規(guī)劃，科學(xué)還貸?？茖W(xué)的還貸方式，能夠幫助購(gòu)房者減輕還款壓力，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，讓房貸成為助力，而不是負(fù)擔(dān)。