# 利率調(diào)控，三年期貸款市場變局幾何？

在經(jīng)歷了多年的以量調(diào)控為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后，利率成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的新工具。隨著利率市場化改革的不斷推進，利率調(diào)控在房地產(chǎn)市場中的作用日益凸顯。近年來，房貸利率在總體上呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，尤其是三年期貸款的利率變化，成為房地產(chǎn)市場變動的重要因素。

那么，利率調(diào)控的背景下，三年期貸款市場發(fā)生了哪些變化？這些變化將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？未來利率調(diào)控的趨勢又會如何？

## 三年期貸款利率不斷上升，成為市場調(diào)控的重要手段

自2020年以來，在全球經(jīng)濟不確定性增強的背景下，各國央行紛紛采取降息手段刺激經(jīng)濟。然而，中國央行卻在2020年下半年開始采取了相反的策略，通過提高貸款市場報價利率（LPR）來調(diào)控貸款利率，尤其是三年期以上貸款利率不斷上升。

LPR是銀行給客戶發(fā)放貸款時參照的基準利率，LPR的上漲往往意味著貸款利率的上升。三年期貸款利率的上升，對房地產(chǎn)市場的影響最為直接。房貸作為大多數(shù)人人生中金額最大的貸款，其利率變化關(guān)系到購房者的切身利益。

不斷上升的三年期貸款利率，意味著購房者將面臨更高的貸款利息支出，從而增加購房成本。這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場的過熱，也體現(xiàn)了政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。

## 貸款利率市場化改革持續(xù)推進，利率調(diào)控成為政策手段

利率市場化改革是近年來中國金融領(lǐng)域改革的重要內(nèi)容。2019年8月，中國人民銀行宣布新的LPR報價機制，標志著貸款利率市場化改革邁出了關(guān)鍵一步。在此之前，銀行的貸款利率主要參照央行的貸款基準利率，而在新的LPR機制下，銀行需要根據(jù)自身的資金成本和市場供求情況來報價，從而更加貼近市場實際情況。

貸款利率市場化改革的推進，意味著利率調(diào)控將成為政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。與以往直接調(diào)整貸款基準利率相比，LPR機制的引入使得利率調(diào)控更加靈活和精準。通過影響銀行的資金成本和市場供求，政策制定者可以更加有效地引導貸款利率的變化，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

## 房貸利率整體上升，購房成本增加

在利率調(diào)控的背景下，三年期貸款市場發(fā)生了怎樣的變化？房貸利率作為貸款市場的重要組成部分，其變化受到廣泛關(guān)注。

整體來看，房貸利率自2020年下半年以來呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢。根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，2021年12月全國首套房貸款平均利率為5.23%，而2020年12月這一數(shù)據(jù)為5.21%，整體上升了0.02個百分點。

在不同城市，房貸利率的變化情況也不盡相同。一線城市和部分熱點二線城市的房貸利率整體上升幅度更大。例如，北京、上海、廣州和深圳的首套房貸款利率在2021年12月分別為5.15%、5.73%、5.33%和5.10%，相比2020年12月分別上升了0.14、0.12、0.16和0.14個百分點。

不斷上升的房貸利率，意味著購房者的貸款成本增加。以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款的方式來計算，房貸利率從5%上升到5.2%，購房者每月需要多還款約120元，30年內(nèi)累計需要多支付約4.3萬元。

## 房企融資成本上升，現(xiàn)金流壓力加大

除了購房者，房企也受到了三年期貸款利率上升的影響。在房地產(chǎn)市場調(diào)控收緊的背景下，房企的融資渠道逐漸收窄，融資成本也不斷上升。

房企融資主要分為債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種方式。債權(quán)融資包括銀行貸款、發(fā)行債券等，而股權(quán)融資則主要通過發(fā)行股票等方式來募集資金。近年來，房企的融資主要依賴于債權(quán)融資，尤其是銀行貸款和發(fā)行債券。

在三年期貸款利率上升的背景下，房企的債權(quán)融資成本也水漲船高。以公司債為例，2021年房企發(fā)行公司債的平均票面利率達到6.75%，相比2Multiplier_1.2倍。不斷上升的融資成本，加大了房企的經(jīng)營壓力，尤其是那些負債率較高、現(xiàn)金流緊張的房企，更是雪上加霜。

## 房地產(chǎn)市場降溫，投資增速放緩

三年期貸款利率的上升，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了明顯的影響。在房貸利率和房企融資成本上升的雙重影響下，房地產(chǎn)市場逐漸降溫，投資增速放緩。

從房價來看，在2020年下半年利率調(diào)控政策出臺后，房價上漲勢頭得到遏制，一線城市和部分熱點二線城市房價出現(xiàn)了一定程度的回落。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年12月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.4個百分點。

從房地產(chǎn)投資來看，增速明顯放緩。2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.4%，相比2020年的7.0%明顯放緩。尤其是住宅投資增速放緩，2021年住宅投資同比增長6.4%，相比2020年的7.6%下降了1.2個百分點。

## 租賃市場受到一定程度影響

利率調(diào)控不僅影響了房地產(chǎn)市場，也對租賃市場造成了間接影響。在房貸利率上升的背景下，部分購房者選擇暫緩購房計劃，轉(zhuǎn)而進入租賃市場，導致租賃需求增加。

與此同時，房企融資成本上升也影響了租賃市場的供給端。一些房企開始轉(zhuǎn)向租賃市場，通過發(fā)展長租公寓等方式來獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。然而，在融資成本上升和市場競爭加劇的雙重壓力下，房企在租賃市場的布局也面臨著不小的挑戰(zhàn)。

總體來看，利率調(diào)控對租賃市場的影響是復雜的。租賃需求的增加可能會推高租金，但房企布局租賃市場也增加了租賃房源的供給，在一定程度上緩解了租金上漲的壓力。

## 未來利率調(diào)控將如何發(fā)展？

在過去的一年多時間里，三年期貸款利率的上升對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了明顯的影響。那么，未來的利率調(diào)控將如何發(fā)展？

首先，在短期內(nèi)，三年期貸款利率仍可能保持上升態(tài)勢。在全球經(jīng)濟不確定性增強和國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，政策制定者可能需要繼續(xù)通過利率調(diào)控來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，防止過快上漲的房價影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。

其次，利率調(diào)控將更加注重精準施策。不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場情況各不相同，未來利率調(diào)控將更加注重因城施策，根據(jù)各地房地產(chǎn)市場的實際情況來調(diào)整利率水平，避免“一刀切”的政策。

再次，政策制定者也將關(guān)注房企的健康發(fā)展。在融資成本上升和房地產(chǎn)市場降溫的背景下，一些房企面臨著較大的經(jīng)營壓力。未來，政策制定者可能會采取一些措施來緩解房企的資金壓力，例如放寬融資渠道、提供政策支持等。

最后，租賃市場的發(fā)展仍將受到重視。在“房住不炒”的背景下，發(fā)展租賃市場、推動租購并舉是未來的趨勢。政策制定者可能會通過提供政策優(yōu)惠、加強市場監(jiān)管等方式來支持租賃市場的發(fā)展，滿足人們的居住需求。

## 結(jié)論

利率調(diào)控是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段，在過去的一年多時間里，三年期貸款利率的上升對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響。房貸利率和房企融資成本的上升，導致房地產(chǎn)市場逐漸降溫，投資增速放緩。與此同時，租賃市場也受到了間接影響，租賃需求和供給都發(fā)生了變化。未來，利率調(diào)控將更加注重精準施策和因城施策，政策制定者也將關(guān)注房企的健康發(fā)展和租賃市場的發(fā)展。在“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)市場將迎來更加穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。