**房貸政策重大調(diào)整，樓市風(fēng)向變了嗎？**

中國房貸政策迎來重要調(diào)整。多地房貸利率下調(diào)，首套房最低利率已至4.25%，這是自2016年來的首次調(diào)整。與此同時，多地也傳出放松限購限貸的消息，這讓人們不禁疑問：樓市調(diào)控的政策風(fēng)向變了嗎？

**利率下調(diào)，房貸政策調(diào)整背后**

房貸利率的下調(diào)，是此次政策調(diào)整中最受關(guān)注的方面。從今年初開始，多地陸續(xù)傳出房貸利率下調(diào)的消息，截至目前，已有超過60個城市下調(diào)了房貸利率，其中下調(diào)幅度最大的達到60個基點。

以一個 typical 的90平方米住宅為例，如果首付比例為30%，貸款20年，利率從5.5%下調(diào)到4.9%，每月可少還620元，20年可累計減少利息支出超過14萬元。

利率下調(diào)，對于購房者來說，無疑是一大利好。但這背后，是怎樣的政策考量？

首先，我們要明白，房貸利率不是單純由商業(yè)銀行決定的，而是受到央行基準利率的影響。在2019年新發(fā)放的個人住房貸款中，約有90%以上是首套房貸款。而首套房貸款利率是不能低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）的，二套房貸款利率也不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

LPR是由央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的，它實際上是反映金融機構(gòu)自身融資成本和市場供求的利率。LPR包括1年期、5年期以上兩個品種，其中5年期以上的LPR會影響到房貸利率。

自2022年8月以來，5年期以上LPR已經(jīng)累計下調(diào)35個基點，這為房貸利率的下調(diào)創(chuàng)造了空間。

那么，為何要下調(diào)LPR？這背后，是經(jīng)濟形勢的變化。

在2021年，中國經(jīng)濟面臨較大下行壓力，需要通過刺激消費和投資來穩(wěn)增長。而房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟的重要組成部分，也是消費和投資的重要領(lǐng)域。通過下調(diào)LPR，可以降低購房者的貸款成本，從而刺激購房需求，提振房地產(chǎn)行業(yè)，促進消費和投資增長。

**放松限購限貸，樓市調(diào)控政策松動了嗎？**

除了房貸利率下調(diào)外，多地也傳出放松限購限貸的消息。

比如，有城市宣布，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。

還有城市提出，對在市區(qū)、縣及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的成交面積144平方米及以下的商品住房，二套房首付比例由60%降低至40%，三套房及以上首付比例由60%降低至50%。

限購限貸政策的放松，無疑會給樓市帶來一定的利好。那么，這是否意味著樓市調(diào)控政策開始松動了呢？

我們需要明白，限購限貸政策是樓市調(diào)控的重要手段，其目的在于抑制房價過快上漲，防范樓市泡沫風(fēng)險。在過去幾年，限購限貸政策在控制房價、穩(wěn)定樓市方面發(fā)揮了重要作用。

此次放松限購限貸，并不是對樓市調(diào)控政策的全面放松，而是針對特定人群、特定住房的調(diào)整。

首先，我們看到，此次放松限購限貸的城市，大多是人口凈流入、房價上漲壓力較大的城市。這些城市有較強的經(jīng)濟發(fā)展動力和住房需求，放松限購限貸可以滿足剛需和改善型購房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其次，此次政策調(diào)整的重點在于支持合理的住房需求。對于有能力購房、有實際需求的群體，給予一定的政策支持，這有助于釋放被抑制的購房需求，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

此外，在放松限購限貸的同時，一些城市也出臺了防止炒房的措施，如加強市場監(jiān)測，嚴厲打擊投機炒房行為，防止通過假離婚等手段規(guī)避限購限貸政策等。

因此，我們可以看到，此次政策調(diào)整并不意味著樓市調(diào)控政策的全面放松，而是針對不同城市、不同人群的精準施策，體現(xiàn)了“房住不炒”的定位。

**下一步，樓市將如何發(fā)展？**

在房貸政策調(diào)整和限購限貸松動的影響下，樓市會出現(xiàn)怎樣的變化呢？

首先，我們要看到，房貸政策的調(diào)整和限購限貸的松動，將一定程度上刺激購房需求，提振房地產(chǎn)市場。在政策利好的情況下，部分有購房意愿和能力的群體可能會加快購房決策，這會在短期內(nèi)對樓市產(chǎn)生一定支撐作用。

其次，在房住不炒的大前提下，樓市調(diào)控政策仍將保持穩(wěn)定。雖然限購限貸政策有所放松，但這并不意味著樓市調(diào)控政策的全面放松。在房住不炒的定位下，各地仍將根據(jù)自身情況，因城施策，精準調(diào)控，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，在政策調(diào)整的同時，我們也看到，房地產(chǎn)行業(yè)本身也在發(fā)生著變化。

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷去杠桿的過程。在過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險受到關(guān)注，房企正在通過降負債、減債務(wù)的方式來降低風(fēng)險。這表明，房地產(chǎn)行業(yè)正在走向更健康、更可持續(xù)的發(fā)展道路。

另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局也在發(fā)生變化。在過去，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭主要圍繞“拿地-開發(fā)-銷售”的傳統(tǒng)模式展開。而如今，房企正在向多元化、綠色化、智能化等方向轉(zhuǎn)型，探索新的發(fā)展模式。

在政策調(diào)整和行業(yè)變革的雙重影響下，樓市將如何發(fā)展？

我們認為，在短期內(nèi)，樓市可能會出現(xiàn)一定程度的回暖，但這并不意味著房價會大幅上漲。在房住不炒的大背景下，各地仍將堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的方針，通過因城施策、一城一策的調(diào)控手段，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在長期來看，房地產(chǎn)市場將更加健康、穩(wěn)定、可持續(xù)。在房住不炒的定位下，房地產(chǎn)將回歸居住屬性，人們將更加理性地對待購房行為，房價將保持在合理水平。

同時，我們也需要看到，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟的重要支柱，也是重要的消費和投資領(lǐng)域。在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，也需要關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，通過激發(fā)市場主體活力，促進房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供有力支撐。

**結(jié)束語**

此次房貸政策的重大調(diào)整，體現(xiàn)了政策層面對房地產(chǎn)市場的關(guān)注和支持，也是在“房住不炒”的大前提下，因城施策、精準施策的體現(xiàn)。在政策調(diào)整和行業(yè)變革的雙重影響下，樓市將走向更健康、更穩(wěn)定、更可持續(xù)的發(fā)展道路。在房住不炒的定位下，房地產(chǎn)市場將更加理性，人們將更加注重住房的居住屬性，房價將保持在合理水平，房地產(chǎn)行業(yè)也將向著高質(zhì)量發(fā)展邁進。