一、選擇合適的貸款類型與公積金貸款相比，商業(yè)貸款的利率要低很多，如果是首套房，可以使用首付兩成；而公積金貸款預(yù)期年化利率要高于商業(yè)貸款或組合貸款，因此貸款買房首先要考慮的問題就是貸款額度。二、還貸能力貸款額度不能超過所購房屋價值的70分。舉例說明，如果房屋價值為100萬，那么最低首付為30萬元，而且不同銀行對于貸款額度的規(guī)定不一樣，不同銀行情況也不一樣，具體還要咨詢當(dāng)?shù)劂y行。三、提供首付款證明能證明自己還貸能力的方式有很多，除了能證明自己的經(jīng)濟(jì)實力以外，貸款額度還能證明自己的還貸能力。

3、商業(yè)貸款對于已有住房貸款記錄的人群來說，如果現(xiàn)有住房按揭貸款現(xiàn)還款記錄能夠滿足其還款能力的問題，應(yīng)當(dāng)最低配偶或直系親屬所提供的收入證明以及同意辦理貸款的證明。4、個人住房組合貸款對于現(xiàn)有住房按揭貸款記錄良好人群，如果您是購買二手房，能提供有效的房屋買賣合同和購房發(fā)票，將會執(zhí)行他們提供的貸款首付款收據(jù)及貸款預(yù)期年化利率。5、個人消費(fèi)貸款個人消費(fèi)貸款能夠提前還貸，不過部分銀行會收取一定的違約金，但不會因為提前還款而減少貸款額度，具體情況需咨詢貸款行。6、個人住房組合貸款個人消費(fèi)貸款能夠提前還貸，不過一般要在房貸期限內(nèi)提出書面申請，并且要提前向貸款行申請，經(jīng)審批后，才能辦理。

時間最短，一年以內(nèi)的房子，若把房子的成交價格換成現(xiàn)房，再從a成立后的房子，因為有按揭，未來的按揭受影響很大。