【北京】近日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，放寬了部分城市首套住房貸款利率下限，同時(shí)，針對符合條件的城市，取消了首套住房貸款期限的限制，這也引發(fā)了社會對于“最長房貸年限”的熱議。

《通知》顯示，對于符合條件的城市，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會給予部分城市適當(dāng)放寬的首套住房貸款利率下限授權(quán)。另外，《通知》還明確，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)根據(jù)各地房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，向轄區(qū)商業(yè)銀行授權(quán)制定首套住房貸款利率下限，在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上合理加點(diǎn)。

此次《通知》中，取消了此前對于首套住房貸款期限的限制，在不違反國家有關(guān)規(guī)定的前提下，商業(yè)銀行和消費(fèi)者在符合放貸條件的情況下可以自由協(xié)商貸款期限。這意味著，在符合條件的城市，購買首套房的消費(fèi)者將可以自由選擇貸款年限，理論上最長可以貸款到80年。這一政策，在社交媒體上引發(fā)了廣泛討論。

關(guān)于“最長房貸年限”，我們不妨先來算一筆賬。以貸款100萬元、貸款期限30年、等額本息還款方式為例，按照當(dāng)前多數(shù)城市首套房貸款利率5.15%計(jì)算，每月月供約為5200元，總利息約為53萬元。如果按照《通知》中取消貸款期限限制的政策，在貸款利率不變的情況下，將貸款期限延長至40年，每月月供將減少至約4500元，總利息將增加至約75萬元；如果延長至50年，每月月供將減少至約4100元，總利息將增加至約99萬元。

從以上計(jì)算可以看出，延長房貸年限確實(shí)能夠明顯減輕購房者的還款壓力，每月月供減少不少，但同時(shí)也意味著購房者需要支付更多的利息。因此，對于購房者來說，在選擇貸款年限時(shí)，需要綜合考慮自身經(jīng)濟(jì)狀況、未來收入預(yù)期、貸款利率水平等多種因素，量力而行，避免過度杠桿。

那么，哪些城市將符合條件從而實(shí)施新的房貸政策呢？《通知》指出，在房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的城市，商業(yè)銀行可自主決定在上述政策基礎(chǔ)上，適當(dāng)下調(diào)首套住房貸款利率下限。而在房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)的城市，如果出現(xiàn)突發(fā)性房地產(chǎn)市場波動，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘姓敖鹑诠芾聿块T同意，商業(yè)銀行可自主決定在上述政策基礎(chǔ)上，適當(dāng)加點(diǎn)浮動首套住房貸款利率下限。

簡而言之，在房價(jià)穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)的城市，商業(yè)銀行可以適當(dāng)下調(diào)首套房貸款利率，以支持剛性住房需求；而對于可能出現(xiàn)炒作投機(jī)、房價(jià)非理性上漲的城市，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高首套房貸款利率，以抑制非理性購房行為。因此，符合條件的城市，將主要集中在房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)、房價(jià)相對穩(wěn)定、剛性住房需求較強(qiáng)的三四線城市，以及部分二線城市。

此次新政，對于購房者來說，將直接影響購房成本和還貸壓力。在符合條件的城市，首套房貸款利率的下調(diào)，將直接降低購房者的購房成本和月供壓力；而貸款期限的延長，則給予了購房者更大的自由度和選擇空間，可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力自由選擇貸款年限，更好地平衡購房成本和還貸壓力。

以貸款100萬元、等額本息還款方式為例，在首套房貸款利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的情況下，如果貸款期限為30年，每月月供將減少約300元，總利息將減少約11萬元；如果貸款期限延長至40年，每月月供將減少至約4200元，總利息將增加至約65萬元。由此可見，新政為購房者減輕了負(fù)擔(dān)，提供了更大的靈活性。

除了購房者，開發(fā)商也將從新政中受益。在部分城市，此前較高的房貸利率和較短的貸款年限，使得購房者的購房成本和還貸壓力增加，一定程度上抑制了購房需求。而新政的出臺，將直接降低購房者的購房門檻和還貸壓力，有望刺激購房需求，從而提振房地產(chǎn)市場，幫助開發(fā)商加快銷售回款。

此外，新政的出臺，也傳遞出了監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場的積極信號。在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，監(jiān)管層也關(guān)注到房地產(chǎn)市場的變化，并及時(shí)調(diào)整政策以支持剛性住房需求，這對于穩(wěn)定市場預(yù)期、提振市場信心具有積極意義。

不過，我們也需要注意，新政的出臺并不意味著房地產(chǎn)市場政策的全面放松。此次《通知》中，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，并未出現(xiàn)調(diào)整。這表明，從政策層面，仍將繼續(xù)實(shí)施“房住不炒”的定位，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時(shí)，在實(shí)施新政的城市，也需要謹(jǐn)防投機(jī)炒作的風(fēng)險(xiǎn)。房貸政策的調(diào)整，將直接影響購房者的購房成本和還貸壓力，因此也可能會刺激部分炒房者的投機(jī)需求。各地在實(shí)施新政時(shí)，需要密切關(guān)注市場動態(tài)，及時(shí)采取措施防范投機(jī)炒作風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

總體而言，此次房貸新政的出臺，體現(xiàn)了監(jiān)管層對于房地產(chǎn)市場的精準(zhǔn)施策，在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí)，支持剛性住房需求，并給予地方政府一定的調(diào)控自主權(quán)。新政的出臺，將直接降低購房者的購房成本和還貸壓力，對于提振房地產(chǎn)市場、幫助開發(fā)商去庫存具有積極意義。但同時(shí)，各地也需要謹(jǐn)防投機(jī)炒作風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

最后，我們也提醒廣大購房者，在選擇貸款年限時(shí)，要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力量力而行，避免過度杠桿，防止將來出現(xiàn)還貸困難。此外，在購房時(shí)，要理性看待房貸政策的變化，不要盲目沖動，還是要以自身需求為基礎(chǔ)，綜合考慮房價(jià)、房源、未來規(guī)劃等多種因素，理性購房。