# 貸款買房，還款有道：提前還款，利息如何計(jì)算？

在房?jī)r(jià)高企的今天，貸款買房成為許多人實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)的必經(jīng)之路。而貸款買房后，如何合理規(guī)劃還款，如何降低利息支出，如何通過(guò)提前還款減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，成為廣大貸款購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，貸款買房后，提前還款的利息如何計(jì)算？提前還款是否一定能減少利息支出？在提前還款時(shí)又有哪些注意事項(xiàng)？記者對(duì)此進(jìn)行了深入采訪。

## 提前還款，利息如何算？

市民李先生最近有點(diǎn)兒煩惱。兩年前，李先生貸款購(gòu)買了一套商品房，貸款總額為100萬(wàn)元，貸款期限為20年，年利率為4.9%。“每個(gè)月需要還款5,870元，20年下來(lái)，光利息就得還近56萬(wàn)元?！崩钕壬f(shuō)，他最近手頭寬裕了一些，想提前還一部分貸款，從而減少利息支出，減輕還款壓力。

與李先生一樣，許多貸款購(gòu)房者都考慮過(guò)提前還款，希望盡早還清貸款，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。那么，提前還款后，利息是如何計(jì)算的？

記者咨詢了多家銀行的貸款專員。他們表示，在等額本息還款法下，貸款買房的利息計(jì)算方式較為復(fù)雜。一般來(lái)說(shuō)，銀行會(huì)先根據(jù)貸款總額、年利率和貸款期限計(jì)算出總利息，然后加上貸款總額，除以還款總期數(shù)，得出每期的還款金額。其中，每期的還款金額包括本金和利息兩部分。在貸款初期，每期償還的本金較少，而利息占比較大。隨著還款期的推進(jìn)，每期償還的本金逐漸增加，利息逐漸減少。

在此基礎(chǔ)上，如果貸款者選擇提前還款，銀行會(huì)根據(jù)已還款項(xiàng)和剩余貸款額重新計(jì)算總利息，并根據(jù)剩余貸款額和剩余還款期數(shù)重新計(jì)算每期還款金額。也就是說(shuō)，提前還款后，剩余貸款額減少了，總利息也會(huì)相應(yīng)減少，每期還款金額也會(huì)有所變化。

那么，具體怎么算呢？記者采訪了金融計(jì)算專家王老師。他表示，提前還款后，剩余貸款額減少，總利息減少，但已發(fā)生的利息是不會(huì)改變的。因此，需要區(qū)分清楚“剩余總利息”和“剩余期數(shù)利息”?！笆Ｓ嗫偫ⅰ笔侵冈诓惶崆斑€款的情況下，剩余所有期數(shù)需要償還的總利息；而“剩余期數(shù)利息”是指在提前還款后，剩余期數(shù)需要償還的總利息。提前還款后，“剩余期數(shù)利息”會(huì)減少，但“剩余總利息”不會(huì)改變。

以李先生的貸款為例，如果他選擇在還款兩年后提前還款50萬(wàn)元，那么他剩余的總利息不會(huì)改變，依然是56萬(wàn)元左右。但在提前還款后，他只需要再還款10年，每期的本金增加，利息減少，因此這10年需要償還的利息（即“剩余期數(shù)利息”）會(huì)減少，大約為19萬(wàn)元。這樣算下來(lái)，李先生在提前還款后，可以減少的利息支出約為37萬(wàn)元（56萬(wàn)元減去19萬(wàn)元）。

## 提前還款，是否一定能減少利息支出？

通過(guò)上面的例子可以看出，提前還款確實(shí)能夠減少利息支出，減輕還款壓力。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，提前還款是否一定能減少利息支出，取決于貸款時(shí)間、剩余貸款額、剩余還款期數(shù)等多種因素。

王老師解釋說(shuō)，在等額本息還款法下，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，已發(fā)生的利息越多，剩余貸款額越少，提前還款的效果就越不明顯。比如，如果李先生在還款15年后再提前還款50萬(wàn)元，那么他剩余的總利息還是56萬(wàn)元左右，而剩余期數(shù)利息約為21萬(wàn)元，這樣算下來(lái)，他只能減少約15萬(wàn)元的利息支出。

此外，如果貸款者選擇在每月還款日前提前還款，當(dāng)月可以減少的利息支出就更多；而如果在每月還款日后再還款，則當(dāng)月的利息已經(jīng)計(jì)入本金，因此減少的利息支出就會(huì)減少。

王老師提醒廣大貸款購(gòu)房者，在考慮提前還款時(shí)，不要只盯著利息支出，還要考慮到自己的還款能力和經(jīng)濟(jì)狀況。如果經(jīng)濟(jì)寬裕，有閑置資金，提前還款可以減輕利息負(fù)擔(dān)；但如果經(jīng)濟(jì)緊張，每月還款已經(jīng)捉襟見肘，那么提前還款可能會(huì)加重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至造成逾期還款的風(fēng)險(xiǎn)。

## 提前還款，有哪些注意事項(xiàng)？

通過(guò)上面的分析可以看出，提前還款確實(shí)能夠在一定程度上減少利息支出，但具體效果因人而異。那么，在提前還款時(shí)，貸款購(gòu)房者需要注意哪些問(wèn)題呢？

首先，了解貸款合同條款。不同銀行、不同時(shí)期的貸款合同，關(guān)于提前還款的規(guī)定可能存在差異。貸款者需要仔細(xì)閱讀合同條款，了解是否允許提前還款，是否有最低還款金額或最高還款比例的限制，是否需要支付違約金或手續(xù)費(fèi)等。

其次，計(jì)算還款能力和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。提前還款后，每期還款金額會(huì)增加，貸款者需要確保自己有足夠的還款能力。同時(shí)，提前還款可能會(huì)影響其他投資計(jì)劃，因此需要全面考慮家庭經(jīng)濟(jì)狀況，避免造成經(jīng)濟(jì)困難。

再次，選擇合適的提前還款方式。一般來(lái)說(shuō)，有全額提前還款和部分提前還款兩種方式。全額提前還款是指一次性償還剩余全部貸款本金和利息，通常適用于有充足資金的貸款者；部分提前還款是指在不改變?cè)J款合同的前提下，提前償還部分貸款本金，從而減少總利息支出，縮短還款期限。貸款者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力選擇合適的還款方式。

最后，關(guān)注銀行最新政策。不同銀行對(duì)提前還款的規(guī)定和政策可能存在差異，而且可能會(huì)隨時(shí)調(diào)整。貸款者可以在還款前咨詢貸款銀行，了解最新的提前還款政策，避免因政策變化而影響還款計(jì)劃。

采訪中，多位專家表示，提前還款是貸款者合理規(guī)劃還款的重要方式，可以有效減少利息支出，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但貸款者需要綜合考慮自身經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力和投資計(jì)劃等因素，理性選擇，避免造成不必要的經(jīng)濟(jì)壓力。此外，在提前還款時(shí)，不要忘記了解銀行的最新政策，避免因違約金、手續(xù)費(fèi)等額外支出而影響還款效果。