## 申城房貸調(diào)控新政：穩(wěn)市場、控杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場這艘大船上，調(diào)控政策始終是把握方向的重要舵手。近日，一份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的通知》（簡稱“《通知》”）的文件在網(wǎng)上流傳，因涉及房貸政策調(diào)整而迅速引發(fā)熱議。文件顯示，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，最低首付比例為35%，購買二套住房的，最低首付比例為60%。這與現(xiàn)行的最低首付比例要求相比有明顯提高。

在房住不炒的基調(diào)下，房貸政策的調(diào)整往往牽一發(fā)而動(dòng)全身，既關(guān)系到樓市健康發(fā)展的“大勢”，也牽動(dòng)著購房者的“小家”。那么，此次房貸政策調(diào)整的來龍去脈究竟是怎樣的？它將帶來哪些影響？背后又折射出哪些深意？

#### 來龍去脈：穩(wěn)市場、控杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)

要了解此次房貸政策調(diào)整的緣由，還需從上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀說起。作為全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，上海樓市的一舉一動(dòng)總是受到各界關(guān)注。近年來，在全國樓市普遍升溫的背景下，上海樓市也出現(xiàn)過“高溫”現(xiàn)象，房價(jià)快速上漲，炒房炒作氛圍一度有所升溫。

針對這一情況，上海于2020年出臺了“滬七條”政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)控。在需求端，進(jìn)一步加強(qiáng)了限購、限貸；在供應(yīng)端，進(jìn)一步加大了土地供應(yīng)，并強(qiáng)調(diào)了“一區(qū)一策”差異化管理；在市場秩序整治上，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊虛假廣告、市場壟斷等違法違規(guī)行為。

在“滬七條”政策出臺后，上海樓市迅速降溫，房價(jià)漲幅得到有效控制，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展。但值得注意的是，在總體平穩(wěn)的市場背后，一些值得警惕的苗頭也開始出現(xiàn)。

一方面，市場上炒作“學(xué)區(qū)房”的現(xiàn)象開始抬頭，一些中介機(jī)構(gòu)和自媒體惡意炒作、助推學(xué)區(qū)房價(jià)格上漲，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，加重了居民的教育焦慮和購房壓力。另一方面，在房價(jià)整體上漲的預(yù)期下，一些購房者開始通過各種手段“鉆空子”，比如通過借名買房、虛假離婚等方式來獲取購房資格，甚至有部分購房者利用不法手段騙取銀行貸款，導(dǎo)致家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，埋下金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。

正是基于這樣的背景，此次房貸政策調(diào)整應(yīng)運(yùn)而生。根據(jù)《通知》內(nèi)容，房貸政策調(diào)整主要涉及兩個(gè)方面：一是調(diào)整了居民家庭購買住房的貸款首付比例，二是加強(qiáng)了借款人資格的審查和管理。

在首付比例方面，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，最低首付比例為35%，購買二套住房的，最低首付比例為60%。這與此前上海執(zhí)行的首套房首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于50%相比有所提高。

在借款人資格審查方面，《通知》要求進(jìn)一步嚴(yán)格審查借款人償債能力，包括查驗(yàn)借款人個(gè)人收入證明、銀行流水等，確保商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)可控。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)對借款人資格的審查和管理，防范借款人通過虛構(gòu)債務(wù)、編造虛假家庭情況、提供虛假資料等手段騙取貸款，維護(hù)金融秩序和貸款安全。

#### 影響分析：多重影響，穩(wěn)市場、控風(fēng)險(xiǎn)

房貸政策的調(diào)整，勢必會(huì)對樓市產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)。此次房貸政策調(diào)整，將帶來哪些影響？

首先，房貸政策調(diào)整將直接影響購房者的購房成本。首付比例提高后，購房者需要準(zhǔn)備更多的自有資金，這將直接增加購房者的購房成本和資金壓力，尤其是對購買二套房的購房者影響更大。這在某種程度上起到了抑制購房需求、降低市場熱度的作用，有利于抑制炒房炒作行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

其次，房貸政策調(diào)整將有效控制購房者的杠桿率，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。此次房貸政策調(diào)整的一大重點(diǎn)，就是嚴(yán)格控制購房者的杠Multiplier率，避免過度加杠桿的行為。杠桿率過高，不僅會(huì)增加購房者的債務(wù)負(fù)擔(dān)和金融風(fēng)險(xiǎn)，也容易導(dǎo)致樓市出現(xiàn)大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。通過提高首付比例，可以在一定程度上控制購房者的負(fù)債水平，降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場和金融市場的健康發(fā)展。

此外，房貸政策調(diào)整還將促進(jìn)購房者理性購房，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。在房貸政策調(diào)整后，購房者需要更加謹(jǐn)慎地考慮自己的購房能力和還貸能力，更加理性地對待購房行為。這有利于購房者樹立正確的價(jià)值觀和消費(fèi)觀，避免過度透支未來購買力，陷入債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過加強(qiáng)借款人資格審查，也可以有效打擊騙取貸款、虛假購房等違法違規(guī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

#### 深層解讀：樓市調(diào)控不放松，堅(jiān)決遏制炒房行為

此次房貸政策調(diào)整，不僅關(guān)系到上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也折射出樓市調(diào)控政策的一些深層次意義。

首先，樓市調(diào)控政策不會(huì)放松。在房住不炒的基調(diào)下，房地產(chǎn)市場調(diào)控一直堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，各地根據(jù)自身情況因城施策。此次上海的房貸政策調(diào)整，正是在此背景下出臺的。這表明，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)的情況下，調(diào)控政策不會(huì)放松，仍將保持穩(wěn)定性和連續(xù)性。同時(shí)，這也體現(xiàn)了調(diào)控政策“一城一策”的特點(diǎn)，各地可以根據(jù)自身情況靈活調(diào)整政策，因時(shí)因勢施策，確保樓市健康發(fā)展。

其次，堅(jiān)決遏制炒房行為。此次房貸政策調(diào)整，重點(diǎn)針對的就是炒房行為。在房價(jià)上漲預(yù)期下，一些炒房者通過各種手段騙取貸款、虛假購房，擾亂了市場秩序，也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，此次房貸政策調(diào)整，通過提高首付比例、嚴(yán)格審查借款人資格等手段，加大了對炒房行為的打擊力度，體現(xiàn)了調(diào)控政策“房住不炒”的導(dǎo)向，向市場釋放了堅(jiān)決遏制炒房的信號。

此外，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，離不開金融政策的支持。此次房貸政策調(diào)整，在提高首付比例的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)要確保銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)可控，這體現(xiàn)了調(diào)控政策“穩(wěn)市場、控風(fēng)險(xiǎn)”的思路。通過控制購房者的杠桿率，降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和金融市場的良性互動(dòng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

#### 后市展望：保持政策定力，因勢施策促發(fā)展

在房貸政策調(diào)整后，上海樓市將走向何方？房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展，又該如何因勢施策？

首先，要保持政策定力，持續(xù)強(qiáng)化樓市調(diào)控。在房住不炒的基調(diào)下，各地樓市調(diào)控政策將繼續(xù)堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，持續(xù)強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，要加強(qiáng)市場監(jiān)測，密切關(guān)注樓市動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解市場風(fēng)險(xiǎn)，確保樓市健康發(fā)展。

其次，要堅(jiān)持“一城一策”，因勢施策精準(zhǔn)調(diào)控。房地產(chǎn)市場的情況千差萬別，各地在制定調(diào)控政策時(shí)，要充分結(jié)合自身實(shí)際情況，堅(jiān)持“一城一策”的原則，因地制宜、因勢利導(dǎo)地制定調(diào)控政策，確保政策精準(zhǔn)有效。同時(shí)，要加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)，避免政策“一刀切”，確保調(diào)控政策平穩(wěn)有序。

此外，要加強(qiáng)金融監(jiān)管，維護(hù)市場秩序。要進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊騙取貸款、虛假購房等違法違規(guī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序和金融安全。同時(shí)，要加強(qiáng)對購房者的教育和引導(dǎo)，幫助購房者樹立正確的價(jià)值觀和消費(fèi)觀，理性購房，避免過度負(fù)債，維護(hù)好自身權(quán)益。

#### 市場主體：各司其職，共同維護(hù)樓市健康發(fā)展

在樓市調(diào)控的大背景下，政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和購房者等市場主體，也肩負(fù)著各自的責(zé)任，需要各司其職，共同維護(hù)樓市的健康發(fā)展。

政府部門要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，加強(qiáng)市場監(jiān)測和監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解市場風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)市場秩序。同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)對購房者的引導(dǎo)和教育，幫助購Multiplier者理性購房，避免過度負(fù)債。

開發(fā)商要進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營行為，嚴(yán)格遵守樓市調(diào)控政策，杜絕虛假宣傳、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。同時(shí)，要進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)，滿足購房者的真實(shí)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策，加強(qiáng)借款人資格審查，確保貸款風(fēng)險(xiǎn)可控。同時(shí)，要進(jìn)一步提升服務(wù)水平，為購房者提供專業(yè)、便捷、安全的金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

購房者要進(jìn)一步理性看待購房行為，樹立正確的價(jià)值觀和消費(fèi)觀，量力而行，避免過度負(fù)債。同時(shí)，要進(jìn)一步增強(qiáng)法律意識，杜絕通過騙取貸款、虛假購房等違法違規(guī)手段購房，維護(hù)自身合法權(quán)益。

#### 結(jié)語：

此次房貸政策調(diào)整，是落實(shí)房住不炒要求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的必要舉措。在房住不炒的基調(diào)下，各地樓市調(diào)Multiplier調(diào)控政策將持續(xù)強(qiáng)化，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持“一城一策”因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，要加強(qiáng)金融監(jiān)管，打擊違法違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。在各市場主體的共同努力下，房地產(chǎn)市場將朝著更加健康、理性、有序的方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)。