**公貸利率新政：二套房迎來松綁？**

在經(jīng)歷了近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控后，房地產(chǎn)市場的“寒冬”似乎正在逐漸消退。尤其是在近期，一系列有關(guān)二套房的政策變化，更是讓市場產(chǎn)生了“樓市松綁”的預(yù)期。

這一次，二套房公積金貸款利率迎來新政，無疑是給樓市再添一把“火”。

**二套房公積金貸款利率松動**

這一政策的變化要從中央銀行的一紙通知說起。

近日，中央銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款利率的通知》，明確自2019年10月8日起，將住房公積金個人住房貸款利率調(diào)整為：首套普通自住房為基準(zhǔn)利率，二套普通自住房為基準(zhǔn)利率上浮10%。

這意味著，此前執(zhí)行的首套房、二套房利率統(tǒng)一上浮10%的政策將不再執(zhí)行，二套房公積金貸款利率將下調(diào)。

這一政策的變化，無疑給二套房的購房者帶來了實質(zhì)性的利好。

以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款計算，新政執(zhí)行后，二套房貸款每月可少還款約300元，30年可累計減少利息支出近11萬元。

**“因城施策”下的樓市松綁**

事實上，自今年年初以來，樓市調(diào)控政策就已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。

從年初多地宣布“人才落戶”政策，到年中多地首套房貸款利率下調(diào)，再到近期二套房公積金貸款利率松動，樓市政策正在逐漸回歸“因城施策”的基調(diào)。

這一點在近期多個部委的表態(tài)中也可以看出。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在近期的一次會議上表示，將繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，著力防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

這意味著，在堅持“房住不炒”的定位下，各地將根據(jù)自身情況，因城施策，制定適合自身的樓市政策。

**二套房迎來政策松綁**

這一輪樓市政策的變化，二套房無疑是最大的受益者。

首先，在首套房認(rèn)定上，多地已經(jīng)開始調(diào)整。

此前，一些城市執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，也就是說，如果名下有房產(chǎn)，或者有過貸款記錄，那么再購房時就會被認(rèn)定為二套房，首付比例至少要達(dá)到60%，貸款利率也要上浮10%。

而現(xiàn)在，多地已經(jīng)開始調(diào)整這一政策。比如，廣州明確，在廣州限購區(qū)域內(nèi)，如果名下僅有1套房產(chǎn)，并且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款，那么再購房時就可以按照首套房對待。

這無疑給改善型需求者帶來了實質(zhì)性的利好。

其次，在貸款利率上，二套房也迎來了政策松綁。

除了上述提到的二套房公積金貸款利率下調(diào)外，一些城市的首套房、二套房商貸利率也出現(xiàn)了下調(diào)。

比如，深圳的首套房商貸利率已經(jīng)下調(diào)到了基準(zhǔn)利率上浮5%，二套房商貸利率也下調(diào)到了基準(zhǔn)利率上浮15%。

這意味著，二套房的購房門檻和貸款成本都在降低，這對于改善型需求者來說無疑是一個重大利好。

**樓市預(yù)期出現(xiàn)變化**

在上述一系列政策變化的影響下，樓市預(yù)期也出現(xiàn)了明顯的變化。

從市場成交來看，近期多個城市的新房、二手房成交量都出現(xiàn)了明顯回升。

數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積環(huán)比上升7%，同比下降7%。其中，一線城市環(huán)比上升20%，同比下降2%；二線城市環(huán)比上升4%，同比下降10%；三四線城市環(huán)比持平，同比下降9%。

這意味著，樓市正在逐漸回暖，尤其是剛需和改善型需求開始釋放。

從市場預(yù)期來看，購房者對樓市未來的預(yù)期也更加積極。

根據(jù)一項市場調(diào)查顯示，有超過60%的受訪者認(rèn)為，未來半年樓市將出現(xiàn)回暖，其中45%的受訪者認(rèn)為樓市將出現(xiàn)小幅回暖，17%的受訪者則認(rèn)為樓市將出現(xiàn)明顯回暖。

這意味著，在樓市政策松綁和市場回暖的預(yù)期下，購房者開始積極出手，推動樓市成交量回升。

**避免樓市過熱**

不過，在樓市出現(xiàn)回暖跡象的同時，也需要警惕樓市過熱的風(fēng)險。

在上述市場調(diào)查中，有超過30%的受訪者認(rèn)為，樓市將出現(xiàn)大幅回暖，甚至有超過10%的受訪者認(rèn)為樓市將出現(xiàn)“暴漲”。

這意味著，在樓市政策松綁和市場回暖的預(yù)期下，購房者對樓市未來的預(yù)期過于積極，甚至有炒房的傾向。

對此，需要警惕樓市過熱的風(fēng)險，避免樓市出現(xiàn)“大起大落”。

一方面，要繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，避免將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

另一方面，要繼續(xù)堅持“因城施策”的基調(diào)，根據(jù)各地樓市情況，制定適合自身的樓市政策。

同時，要加強市場監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊炒房行為，維護(hù)樓市健康發(fā)展。

**樓市健康發(fā)展**

總的來說，二套房公積金貸款利率新政的出臺，是樓市政策回歸“因城施策”的一個信號。在堅持“房住不炒”的定位下，各地將根據(jù)自身情況，制定適合自身的樓市政策，推動樓市健康發(fā)展。

對于購房者來說，在樓市政策松綁和市場回暖的預(yù)期下，需要理性看待樓市未來的發(fā)展，避免盲目跟風(fēng)炒房。

同時，要根據(jù)自身情況，合理選擇購房時機和房產(chǎn)類型，避免過度杠桿，防范樓市風(fēng)險。

只有這樣，才能推動樓市健康發(fā)展，維護(hù)購房者的權(quán)益。