# 房貸計(jì)算有妙招，等額本息有玄機(jī) #

在生活中，很多人都有過辦理房貸的經(jīng)歷，但對(duì)于房貸的計(jì)算方法和背后的玄機(jī)，卻了解甚少。等額本息是房貸計(jì)算中 commonly used 的一種方式，它既方便了貸款人也方便了銀行，一經(jīng)推出便受到廣大群眾的歡迎。那么，etc. 本息具體指的什么？它和等額本金的區(qū)別在哪里？選擇等額本息需要注意什么？今天，我們就來揭開等額本息的面紗，了解房貸計(jì)算背后的妙招和玄機(jī)。

首先，我們需要了解什么是等額本息。等額本息是一種貸款償還方式，是指貸款人在還款期內(nèi)將貸款本金和利息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月，每月以相等的額度償還同等的部分本金和利息。這種方式的優(yōu)勢(shì)在于，貸款人每月的還款額固定不變，方便還款計(jì)劃和資金安排，同時(shí)銀行也可以提前計(jì)算出利息收入，方便資金管理。

等額本息和等額本金是兩種常見的房貸償還方式。等額本金是指貸款人在還款期內(nèi)，每月以相等的額度償還本金，同時(shí)支付上期未償還本金產(chǎn)生的利息。和等額本息相比，等額本金每期的還款額會(huì)逐漸減少，但前期的還款壓力較大，對(duì)貸款人的資金安排要求更高。

那么，等額本息具體是如何計(jì)算的呢？我們可以利用等額本息公式來計(jì)算：

每月還款額 = [本金 x 月利率 x (1 + 月利率) ^ 還款月數(shù)] / [(1 + 月利率) ^ 還款月數(shù)-1]

在這個(gè)公式中，每月還款額是我們需要計(jì)算出來的，本金是指貸款總額，月利率是指貸款的月利率，還款月數(shù)是指貸款的期限，一般以月為單位。我們可以看到，在等額本息公式中，每月還款額只與本金、月利率和還款月數(shù)有關(guān)，與還款順序無關(guān)，這就方便了貸款人和銀行提前計(jì)算和安排。

舉個(gè)例子，小明購買了一套房產(chǎn)，房?jī)r(jià)為 200萬元，首付30%，也就是60萬元，需要貸款140萬元。貸款期限為20年，銀行的年利率為4.5%。我們可以計(jì)算小明每月的還款額是多少。首先，我們需要計(jì)算月利率，也就是4.5% / 12 = 0.375%。然后，將數(shù)據(jù)代入公式：

每月還款額 = [1400000 x 0.375% x (1 + 0.375%) ^ 240] / [(1 + 0.375%) ^ 240-1] = 8546.93元

所以，小明每月的還款額為8546.元，在20年的還款期內(nèi)，每月償還固定的金額。

需要注意的是，在等額本息計(jì)算中，每月還款額是固定的，但償還的本金和利息卻是不同的。在還款初期，大部分是利息，本金很少；而到了后期，大部分是本金，利息很少。我們可以繼續(xù)以上面的例子來計(jì)算，在第一個(gè)月，小明需要償還的利息為1400000 x 0.375% = 5250元，需要償還的本金為8546.93-5250 = 3296.93元。而在還款的最后一個(gè)月，小明需要償還的利息很少，大部分都是本金。

這就引出了等額本息的一個(gè)玄機(jī)，那就是利息先行。在還款初期，由于本金較多，利息計(jì)算是按照本金計(jì)算的，所以利息會(huì)比較多。隨著還款的進(jìn)行，本金逐漸減少，利息也會(huì)逐漸減少。這就意味著，如果貸款人在中途提前還款，能夠減少的后期利息部分其實(shí)不多，大部分利息已經(jīng)在還款初期支付掉了。所以，對(duì)于等額本息來說，提前還款未必劃算，反而可能損失了提前還款的資金成本。

此外，在選擇等Multiplier的時(shí)候，需要注意貸款的年限。一般來說，貸款年限越長(zhǎng)，總的利息越高。銀行會(huì)根據(jù)貸款年限來調(diào)整利率，年限越長(zhǎng)，利率越高。所以，在選擇等額本息時(shí)，需要權(quán)衡還款能力和總的利息支出。

綜上所述，等額本息是一種方便快捷的房貸計(jì)算方式，它可以幫助貸款人提前安排還款計(jì)劃，也方便了銀行的資金管理。在選擇等額本息時(shí)，需要了解其計(jì)算方法和背后的玄機(jī)，尤其是利息先行和貸款年限的影響。提前還款不一定劃算，需要綜合考慮資金成本和總的利息支出。希望這篇文章能幫助大家更好地了解等額本息，做出適合自己的選擇。