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在樓市調(diào)控不斷加碼的背景下，樓市利率也出現(xiàn)了一些新動(dòng)向。日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，針對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)一步作出規(guī)范，其中就包括加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)融資全口徑管理，將各類銀行的房地產(chǎn)貸款全口徑管理。這意味著什么？將對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？一手房的融資成本又將如何變化？

### 樓市利率新動(dòng)向：全口徑管理，規(guī)范房地產(chǎn)融資

樓市利率一直是樓市調(diào)控的重要手段，此次樓市利率的新動(dòng)向，源于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近期發(fā)布的一則通知。

《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》）要求，在現(xiàn)有集中度管理基礎(chǔ)上，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額分為“兩檔”設(shè)置上限，并設(shè)立過渡期，以穩(wěn)妥有序地調(diào)整金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。

這意味著，銀行的房地產(chǎn)貸款將受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，其房地產(chǎn)貸款余額占比將被限制在一定范圍內(nèi)，不能無限制地?cái)U(kuò)張。

《通知》出臺(tái)的背景是什么？業(yè)內(nèi)人士分析，近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，在一定程度上滿足了人們的居住需求，但同時(shí)也出現(xiàn)了房價(jià)過快上漲、房地產(chǎn)貸款過快增長等問題。在此情況下，規(guī)范房地產(chǎn)融資，有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

此次《通知》的一大特點(diǎn)是要求對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施全口徑管理。這意味著什么？以往，銀行的房地產(chǎn)貸款管理主要聚焦在信貸領(lǐng)域，對(duì)信托、債券等非信貸領(lǐng)域的涉房融資監(jiān)管相對(duì)較弱。而此次《通知》將各類銀行的房地產(chǎn)貸款、債券、資產(chǎn)證券化等業(yè)務(wù)都納入房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款集中度管理，覆蓋面更廣，管理更嚴(yán)格。

業(yè)內(nèi)人士指出，實(shí)施全口徑管理，能夠更加全面、準(zhǔn)確地掌握銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，有效地監(jiān)測銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中度，從而防范風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和金融市場的健康發(fā)展。

### 樓市利度調(diào)整，對(duì)樓市有何影響？

樓市利率的調(diào)整，將對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次《通知》的出臺(tái)，將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)融資，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

首先，規(guī)范房地產(chǎn)融資，有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是金融機(jī)構(gòu)貸款的一大重要投向，涉房貸款規(guī)模龐大。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)，將直接影響金融市場的穩(wěn)定。因此，規(guī)范房地產(chǎn)融資，嚴(yán)格控制涉房貸款規(guī)模和比例，有利于降低銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)集中度風(fēng)險(xiǎn)，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

其次，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在《通知》出臺(tái)之前，一些銀行的涉房貸款占比過高，資金過于集中于房地產(chǎn)行業(yè)，一定程度上擠壓了其他行業(yè)的貸款需求。此次《通知》的出臺(tái)，將優(yōu)化銀行信貸結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)制造業(yè)、科技等領(lǐng)域的支持力度，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)。

此外，對(duì)剛需購房者而言，樓市利率的調(diào)整，在一定程度上也起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。樓市利率的收緊，將減少市場上的有效貸款需求，在一定程度上減少購房者的購買力，從而對(duì)房價(jià)起到一定的抑制作用。

### 一手房融資成本將如何變化？

此次樓市利率的新動(dòng)向，將對(duì)一手房的融資成本產(chǎn)生怎樣的影響？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在《通知》出臺(tái)后，銀行的房地產(chǎn)貸款將受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，貸款利率或?qū)⒂兴仙皇址康娜谫Y成本或?qū)⑻岣摺?br>
專家指出，在《通知》出臺(tái)之前，一些銀行的涉房貸款占比已經(jīng)接近監(jiān)管上限。在監(jiān)管壓力下，銀行的房地產(chǎn)貸款投放或?qū)②吘o，貸款利率或?qū)⒂兴仙?。同時(shí)，在全口徑管理的要求下，銀行在涉房貸款方面的風(fēng)險(xiǎn)偏好將下降，貸款標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒏訃?yán)格，貸款審核也將更加嚴(yán)格。

在貸款利率上升、貸款標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本或?qū)⑻岣?。專家認(rèn)為，在《通知》出臺(tái)后，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨更高的融資成本和更嚴(yán)格的融資環(huán)境，其融資渠道將受到一定程度的收窄。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)商將如何應(yīng)對(duì)？專家分析，在融資環(huán)境趨緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商或?qū)⑼ㄟ^多種方式來緩解資金壓力。一是提高預(yù)售比例。在監(jiān)管允許的范圍內(nèi)，提高預(yù)售比例，加快回款速度，以緩解資金壓力。二是加強(qiáng)合作。與大型房企或金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，通過聯(lián)合開發(fā)、合作建房等方式來獲得資金支持。三是優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。通過延長還款期限、降低貸款利率等方式來優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，減輕還款壓力。

此外，專家還指出，在融資環(huán)境趨緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，由過去的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健經(jīng)營、注重質(zhì)量”的發(fā)展模式，更加注重項(xiàng)目的質(zhì)量和口碑，以獲得消費(fèi)者的認(rèn)可和市場的青睞。

### 樓市調(diào)控，未來將如何發(fā)展？

在樓市利率新動(dòng)向的背景下，樓市調(diào)控將如何發(fā)展？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來樓市調(diào)控將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時(shí)，調(diào)控手段也將更加精準(zhǔn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士分析，在樓市利率調(diào)整的同時(shí)，各地也在不斷加碼樓市調(diào)控政策。比如，一些城市出臺(tái)了限購、限貸、限售等措施，從供需兩端發(fā)力，穩(wěn)定樓市。未來，各地樓市調(diào)控政策將繼續(xù)發(fā)揮作用，堅(jiān)持“因城施策、一城一策”，根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘袑?shí)際情況，采取更加精準(zhǔn)有效的調(diào)控措施。

同時(shí)，在樓市利率調(diào)整的影響下，房價(jià)上漲預(yù)期將進(jìn)一步減弱。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在樓市利率收緊的背景下，市場上的有效貸款需求將減少，購房者的購買力將受到一定程度的削弱，房價(jià)上漲預(yù)期將進(jìn)一步減弱，從而有利于穩(wěn)定樓市。

此外，在樓市利率調(diào)整的過程中，也應(yīng)注意把握好力度和節(jié)奏。業(yè)內(nèi)人士指出，在規(guī)范房地產(chǎn)融資的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，避免樓市出現(xiàn)過快下滑，影響整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，在樓市利率調(diào)整時(shí)，應(yīng)注意把握好力度和節(jié)奏，采取緩沖措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控是一項(xiàng)長期而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要多部門協(xié)同發(fā)力，也需要綜合施策，在規(guī)范融資的同時(shí)，也應(yīng)加強(qiáng)供給端和需求端的調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

### 結(jié)語

樓市利率的新動(dòng)向，體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)融資的進(jìn)一步規(guī)范，體現(xiàn)了“房住不炒”政策的持續(xù)發(fā)力。在樓市利率調(diào)整的背景下，一手房的融資成本或?qū)⑻岣?，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨更高的融資成本和更嚴(yán)格的融Multiplier Effect融環(huán)境。未來，樓市調(diào)控將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時(shí)，調(diào)控手段也將更加精準(zhǔn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。