商業(yè)貸款和公積金貸款是不一樣的。商業(yè)貸款的利率是基準(zhǔn)基準(zhǔn)利率上浮的，而公積金貸款的利率則要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)貸款的還款方式也各不相同，但總的來(lái)說(shuō)，都是按第一套房來(lái)算的。也就是說(shuō)，如果貸款人申請(qǐng)的公積金貸款，還款方式很多，都是等額本息的還款方式。在提前還款的情況下，借款人所需要支付的利息和本金多少，都是一致的。貸款的年限越長(zhǎng)，等額本金的還款方式越少，首月的還款壓力越大，逐月減少；而等額本息的還款方式，雖然也是等額本金的還款方式，但是前期還款壓力比較大，適合收入不高的家庭。

這么算下來(lái)，各家銀行的首套房商業(yè)貸款預(yù)期年化利率均有上浮10倍。但通常情況下，銀行二套房貸款預(yù)期年化利率在基準(zhǔn)預(yù)期年化利率的基礎(chǔ)上上浮10個(gè)百分點(diǎn)。比如：貸款100萬(wàn)，20年商業(yè)貸款預(yù)期年化利率折合成預(yù)期年化利率為5.39折。如果貸款100萬(wàn)，按照等額本息的還款方式，貸款100萬(wàn)，每月的月供約600元。這樣每月的還款額保持不變，就能每月需還款696吃一年的月供，這樣就可以避免因?yàn)檫€款壓力過(guò)大而造成5年的房貸預(yù)期年化利率調(diào)整。

往往，在二套房貸利率中，如果你的利率太高，則可以選擇商業(yè)銀行的二套房貸款，如果你的利率太高，則可以選擇再套。