## 商貸風向標：利率調(diào)整，市場變局？

在經(jīng)歷了多年的快速發(fā)展后，中國商業(yè)貸款市場在近兩年迎來了一輪新的變革。自2023年一季度以來，商業(yè)銀行陸續(xù)上調(diào)房貸利率，多家銀行的房貸甚至出現(xiàn)額度緊張、放款較慢等現(xiàn)象。與此同時，一些城市的首套房利率優(yōu)惠也相繼取消，進一步加深了市場對房貸政策變動的預期。

在這樣的背景下，人們不禁要問，商業(yè)貸款利率的調(diào)整是否會帶來市場變局？購房者的還貸壓力會否增大？房企的融資成本是否會上升？未來商業(yè)貸款市場將何去何從？

要解答這些問題，我們有必要先了解此次商業(yè)貸款利率調(diào)整的來龍去脈。

### 商業(yè)貸款利率調(diào)整的背景和原因

自2003年住房市場化改革以來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近20年的高速發(fā)展，房價一路高歌猛進，住房貸款也隨之蓬勃發(fā)展。然而，在2022年，房地產(chǎn)市場的降溫和行業(yè)監(jiān)管政策的收緊，使得房企融資渠道受到一定程度的影響。

首先，房企融資端受限。在“房住不炒”的大背景下，監(jiān)管層出臺了一系列政策來控制房企的融資規(guī)模和節(jié)奏，如限制拿地金額、控制負債率等。房企融資渠道逐漸收窄，一些房企出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的風險。

其次，購房者需求端縮減。隨著房價的上漲，購房者的購房門檻也隨之水漲船高，尤其是在一些一二線城市，動輒上千萬的房價讓很多剛需購房者望而卻步。

再次，貸款利率中樞上行。2022年四季度以來，在穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價的宏觀調(diào)控目標下，我國貨幣政策整體呈現(xiàn)出寬松的態(tài)勢，市場流動性保持合理充裕。在此背景下，商業(yè)銀行貸款端利率也隨之下行，企業(yè)和個人的融資成本得到了一定程度的降低。但到了2023年一季度，隨著經(jīng)濟基本面好轉(zhuǎn)，通脹預期抬頭，加之海外主要經(jīng)濟體貨幣政策收緊，我國貸款利率中樞開始上行，房貸利率也隨之出現(xiàn)上調(diào)。

### 商業(yè)貸款利率調(diào)整帶來的影響

利率作為資金的價格，其調(diào)整勢必會對市場產(chǎn)生影響。那么，此次商業(yè)貸款利率的調(diào)整會帶來哪些變化呢？

#### 購房者：還貸壓力增大

對于已經(jīng)購房或正在購房的群體來說，商業(yè)貸款利率的上調(diào)無疑會增加他們的還貸壓力。

以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款的方式來計算，利率從4.1%上調(diào)至5.5%后，每月需多還款約600元，30年內(nèi)累計多還款約21萬元。對于一些貸款金額更大的購房者來說，每月需多還的款項可能達到上千元，這無疑會增加他們的經(jīng)濟負擔。

尤其是在疫情之后，一些行業(yè)的從業(yè)者工資收入有所下降，還貸壓力更大。市場上也出現(xiàn)了“賣房償貸”的現(xiàn)象，即一些購房者因無力繼續(xù)償還貸款而選擇出售房產(chǎn)，以期降低經(jīng)濟壓力。

#### 房企：融資成本上升

對于房企來說，商業(yè)貸款利率的上調(diào)也意味著融資成本的上升。

房企的融資渠道主要包括銀行貸款、債券融資、信托融資等。在貸款利率上行的大環(huán)境下，房企的融資成本也會隨之上升。一些房企可能會因此減少投資，放緩拿地節(jié)奏，甚至暫停部分在建項目的開發(fā)，以期降低資金壓力。

在這種情況下，房企的經(jīng)營策略可能會發(fā)生變化，他們可能會更加注重現(xiàn)金流管理，謹慎對待每一筆投資，同時加快存貨去化速度，以期盡快回籠資金。

#### 銀行：風險偏好下降

對于商業(yè)銀行來說，房貸作為其重要的貸款業(yè)務之一，利率的上調(diào)也意味著風險偏好的下降。

在房價高企的背景下，購房者貸款金額往往較大，還款周期較長，這本身就存在一定的風險。利率的上調(diào)意味著銀行需要承擔更高的風險，因此銀行在房貸業(yè)務上的謹慎程度也會隨之提高。

銀行可能會更加嚴格地審核購房者的資質(zhì)，提高貸款門檻，同時可能會減少對一些風險較高的房企的貸款發(fā)放。在這種情況下，一些購房者和房企可能會面臨融資難、融資貴的問題。

### 市場變局與未來趨勢

此次商業(yè)貸款利率的調(diào)整，在短期內(nèi)確實會給市場帶來一定程度的沖擊，購房者和房企都將面臨一定的壓力。但從長遠來看，利率調(diào)整也許會帶來商業(yè)貸款市場的健康發(fā)展，促使市場更加理性，回歸住房的本質(zhì)。

#### 購房者更加理性

利率的上調(diào)無疑會增加購房者的購房成本，這將促使購房者更加理性地對待購房行為。

購房者可能會更加謹慎地選擇購房時機，更加全面地衡量自己的經(jīng)濟能力，同時更加注重房子的居住功能，而不是單純地將其作為投資工具。在這種情況下，購房者可能會更加青睞性價比高的剛需房，而非單純地追求豪宅或投資性房產(chǎn)。

#### 房企轉(zhuǎn)型升級

對于房企來說，融資成本的上升將倒逼它們加快轉(zhuǎn)型升級的步伐。

房企可能會更加注重項目的質(zhì)量和口碑，而不是單純地追求規(guī)模和速度。同時，房企可能會更加注重產(chǎn)品的差異化和創(chuàng)新，以滿足購房者日益多樣化的需求。

在經(jīng)營策略上，房企可能會更加注重精細化管理，提高運營效率，同時加快周轉(zhuǎn)速度，以期在有限的資金條件下實現(xiàn)更大的效益。

#### 商業(yè)貸款市場健康發(fā)展

從更宏觀的角度來看，利率調(diào)整也許會促使商業(yè)貸款市場更加健康地發(fā)展。

在利率上行的大環(huán)境下，購房者可能會更加注重還款能力，這將降低貸款違約的風險。對于銀行來說，風險偏好的下降也許會促使它們更加嚴格地審核貸款對象，這將有利于控制貸款規(guī)模，降低壞賬率。

同時，利率調(diào)整也許會促使一些購房者轉(zhuǎn)向其他形式的住房融資，如公積金貸款、住房租賃等，這將有利于住房市場的多元化發(fā)展。

### 后記：在變局中尋找機遇

變局之中也有機遇。在商業(yè)貸款利率調(diào)整的背景下，購房者可以更加理性地選擇購房時機，更加全面地衡量自己的經(jīng)濟能力，同時也可以關(guān)注其他形式的住房融資方式；房企可以加快轉(zhuǎn)型升級步伐，更加注重項目的質(zhì)量和口碑，打造滿足消費者多樣化需求的產(chǎn)品；銀行可以更加嚴格地審核貸款對象，控制貸款規(guī)模，降低壞賬率風險。

在市場變局中，只有順應潮流、把握機遇、積極變革的參與者，才能立于不敗之地，開創(chuàng)商業(yè)貸款市場健康發(fā)展的新局面。