# 房貸計算有妙招，等額本息有玄機(jī)

在房屋貸款的還款方式中，等額本息無疑是當(dāng)前最 commonly used 的方式。它每月還款數(shù)額不變，簡單方便，讓不少貸款者青睞。但等額本息也并非完美無缺，其中暗藏的“玄機(jī)”你了解嗎？

## 等額本息：月供固定，利息負(fù)擔(dān)大

等額本息，是指貸款人在還款期內(nèi)，每月以相等的額度，向銀行還款。這種還款方式，有固定的月供，對于貸款人來說，能明確知道每月的還款額，方便安排資金流。

但等額本息也存在明顯的“玄機(jī)”，那就是利息負(fù)擔(dān)大。在貸款初期，貸款人每月還款中，用于償還本金的比例很低，大部分都是償還利息。隨著還款的進(jìn)行，償還本金的比例才會逐漸提高。

以一項(xiàng) 200 萬，年利率 4.9%，還款期 20 年的房貸為例。在第一個月，貸款人需還款約 11666 元。在這筆款項(xiàng)中，只有約 2500 元用于償還本金，其余的 9166 元，都成了銀行的利息收入。在第一個月，貸款人就付出了近萬元的利息。

在還款的前三年，貸款人每月還款中，用于償還本金的比例不足 30%。在整個 20 年的還款期內(nèi)，貸款人累計需支付的利息高達(dá) 331,198 元，這筆利息幾乎與本金相等。

## 等額本金：逐月遞減，總體利息少

與等額本息相比，等額本金還款法，是另一種 commonly used 的還款方式。等額本金，是指貸款人在每個月，以相等的本金額度，加之剩余本金產(chǎn)生的利息，來向銀行還款。

在這種還款方式下，貸款人每月的還款額會逐漸減少。在貸款初期，由于剩余本金較多，每月還款數(shù)額較大。隨著還款的進(jìn)行，剩余本金逐漸減少，每月還款數(shù)額也會隨之降低。

仍以那筆 200 萬，年利率 4.9%，還款期 20 年的房貸為例。在等額本金還款法下，第一個月，貸款人需還款約 14622 元。在這筆款項(xiàng)中，有 10000 元用于償還本金，其余的 4622 元為利息。

在還款的前三年，貸款人每月還款中，用于償還本金的比例超過 60%。在整個 20 年的還款期內(nèi)，貸款人累計需支付的利息為 235,577 元，比等額本息少了近 10 萬元。

## 提前還款：謹(jǐn)慎評估，避免盲目

在等額本息還款法下，貸款人若能提前還款，可以有效減少利息負(fù)擔(dān)。在貸款初期，提前還款的效果尤為明顯。

在第一個月，若貸款人能額外還款 1 萬元，則可以減少約 4.5 萬元的利息。若在貸款后半期，如第 180 個月，貸款人額外還款 1 萬元，則只能減少約 5000 元的利息。

但提前還款也并非適合所有人。在提前還款前，貸款人需謹(jǐn)慎評估自身財務(wù)狀況。若貸款人有其他投資計劃，或有緊急資金需求，則不宜提前還款。

此外，貸款人還需了解銀行的提前還款規(guī)定。部分銀行會收取一定的違約金或手續(xù)費(fèi)，貸款人需計算清楚，避免盲目提前還款，導(dǎo)致不必要的損失。

## 結(jié)語

在房屋貸款的還款方式中，等額本息和等額本金，各有優(yōu)勢和“玄機(jī)”。貸款人需根據(jù)自身情況，選擇適合自己的還款方式。在還款過程中，貸款人也可結(jié)合自身財務(wù)狀況，靈活采用提前還款等方式，以減輕還款壓力，提高資金利用效率。

在房屋貸款這件事上，貸款人需謹(jǐn)慎行事，多方了解，避免盲目。在還款方式之外，貸款人也需關(guān)注貸款利率、還款年限等因素，以做出最適合自己的選擇。