# 利率調(diào)控，三年期貸款市場變局幾何？

在經(jīng)歷了多年的以量調(diào)控為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后，利率調(diào)控正成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的新工具。

自2019年8月以來，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制改革，將房貸利率與LPR掛鉤，標(biāo)志著利率調(diào)控在房地產(chǎn)市場調(diào)控中正式“登場”。此后，在中央“房住不炒”的定位下，各地因城施策，以穩(wěn)為主，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等多個(gè)方面進(jìn)行利率調(diào)控，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。

在利率調(diào)控不斷深化的背景下，三年期貸款市場發(fā)生了哪些變化？房貸利率調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場又產(chǎn)生了怎樣的影響？

## 利率調(diào)控，穩(wěn)步推進(jìn)

利率調(diào)控，是通過調(diào)整利率水平來影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和投資行為，從而達(dá)到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目的。在房地產(chǎn)市場中，利率調(diào)控主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率和個(gè)人住房貸款利率兩方面。

從房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率來看，自2019年三季度以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款集中度管理制度正式實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額超出規(guī)定比例的銀行，房地產(chǎn)開發(fā)貸款將被“紅線”控制。同時(shí)，監(jiān)管部門通過窗口指導(dǎo)等方式，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有序調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，實(shí)施差別化住房信貸政策。

在個(gè)人住房貸款利率方面，2019年8月，LPR形成機(jī)制改革，將房貸利率與LPR掛鉤，房貸利率“換錨”。此后，央行多次強(qiáng)調(diào)，要保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。在實(shí)際操作中，各地根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，因城施策，靈活調(diào)整房貸利率。

以某城市為例，2020年，當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲較快，房地產(chǎn)市場過熱，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門通過窗口指導(dǎo)的方式，上調(diào)了房貸利率，首套房貸款利率上浮10%，二套房貸款利率上浮15%。在利率上浮后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場迅速降溫，房價(jià)漲幅明顯回落。

此外，在利率調(diào)控的同時(shí)，監(jiān)管部門還通過調(diào)整首付比例、貸款額度、貸款審批等方式，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

## 三年期貸款市場，變局已來

在利率調(diào)控政策不斷深化的背景下，三年期貸款市場發(fā)生了哪些變化？

首先，房貸利率“換錨”后，銀行貸款定價(jià)更具靈活性。此前，房貸利率掛鉤的是基準(zhǔn)利率，基準(zhǔn)利率調(diào)整相對(duì)較少，而掛鉤LPR后，LPR每月都會(huì)公布，銀行可以根據(jù)LPR調(diào)整房貸利率，房貸利率的調(diào)整更加靈活。

以某商業(yè)銀行為例，2020年8月，該行執(zhí)行的首套房貸款利率為5.25%，二套房貸款利率為5.75%。2021年1月，該行將首套房貸款利率調(diào)整為5.2%，二套房貸款利率調(diào)整為5.4%?？梢钥闯觯撔懈鶕?jù)LPR的變化，適時(shí)調(diào)整了房貸利率，貸款定價(jià)更加靈活。

其次，房貸利率更加市場化。在利率“換錨”前，各地房貸利率基本是“一刀切”，同一個(gè)城市的所有銀行房貸利率都一樣。利率“換錨”后，各地房貸利率呈現(xiàn)差異化特征，同一城市不同銀行的房貸利率可能出現(xiàn)分化。

以某城市為例，此前，當(dāng)?shù)厮秀y行的首套房貸款利率均為基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮15%。利率“換錨”后，各銀行根據(jù)自身情況制定房貸利率，首套房貸款利率在4.65%（LPR）至5.5%之間，二套房貸款利率在5.25%至6.05%之間，房貸利率出現(xiàn)了明顯的分化。

再次，個(gè)人住房貸款增速放緩。在利率調(diào)控和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響下，個(gè)人住房貸款增速明顯放緩。

數(shù)據(jù)顯示，2020年末，個(gè)人住房貸款余額34.44萬億元，同比增長14.6%，增速比上年末低2.1個(gè)百分點(diǎn)。2021年一季度末，個(gè)人住房貸款余額36.16萬億元，同比增長14.5%，增速比上季末低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

## 房貸利率調(diào)控，影響幾何

利率調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了哪些影響？

首先，房貸利率上浮，可以有效抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。房貸利率上浮后，購房者的貸款成本將增加，對(duì)于投資投機(jī)者來說，房貸利率上浮將增加其投資成本，抑制其投資投機(jī)行為。

其次，房貸利率下調(diào)，可以降低剛需購房者的購房成本。對(duì)于剛需購房者來說，房貸利率下調(diào)可以降低其購房成本，在一定程度上提高其購房能力。

再次，房貸利率差異化，有利于因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在利率調(diào)控政策下，各地可以根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況，因城施策，靈活調(diào)整房貸利率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

以某城市為例，2020年，當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲較快，房地產(chǎn)市場過熱，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門通過上調(diào)房貸利率的方式，有效抑制了投資投機(jī)行為，房地產(chǎn)市場迅速降溫。2021年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，房價(jià)下跌，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門適時(shí)下調(diào)房貸利率，在一定程度上提振了市場信心，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

## 因城施策，穩(wěn)字當(dāng)頭

利率調(diào)控在房地產(chǎn)市場中扮演著越來越重要的角色，那么，未來房貸利率調(diào)控應(yīng)如何展開？

業(yè)內(nèi)人士指出，房貸利率調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策，穩(wěn)字當(dāng)頭。

首先，房貸利率調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位。房地產(chǎn)市場調(diào)控政策應(yīng)以滿足居民合理住房需求為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，防止將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，避免房地產(chǎn)市場大起大落。

其次，房貸利率調(diào)控應(yīng)因城施策。各地房地產(chǎn)市場情況不同，在房貸利率調(diào)控上應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，因城施策，分類指導(dǎo)。對(duì)于房地產(chǎn)市場過熱的城市，可以適度上調(diào)房貸利率，抑制投資投機(jī)行為；對(duì)于房地產(chǎn)市場低迷的城市，可以適度下調(diào)房貸利率，降低剛需購房者成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

再次，房貸利率調(diào)控應(yīng)穩(wěn)字當(dāng)頭。房貸利率調(diào)控應(yīng)避免大起大落，避免給市場和居民造成預(yù)期不穩(wěn)的負(fù)面影響。在實(shí)際操作中，應(yīng)根據(jù)市場變化，及時(shí)調(diào)整房貸利率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

總之，利率調(diào)控在房地產(chǎn)市場中扮演著越來越重要的角色，未來房貸利率調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策，穩(wěn)字當(dāng)頭，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地滿足居民合理住房需求。